Schlagwort-Archive: Grundstücks

Privatbereich

Nutzungsüberlassung eines Grundstücks trotz Zwangsverwaltung?

Nutzungsüberlassung eines Grundstücks trotz Zwangsverwaltung?

Kernaussage
Durch die Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsverwaltung endet die vom Grundstückseigentümer an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Gesellschafterbeitrag gewährte Nutzungsüberlassung.

Sachverhalt
Der Zwangsverwalter macht im Wege der Klage die Zahlung rückständiger Mieten für ein Ladenlokal sowie dessen Herausgabe und Räumung geltend. Eigentümer des unter Zwangsverwaltung stehenden Grundstücks und Schuldner der Forderungen sind 3 Familienangehörige zu jeweils 1/3, unter ihnen der Ehemann der Beklagten. Die 3 Familienangehörigen gründeten 1987 eine gemeinsame GbR, der sie diverse Grundstücke zur Nutzung überließen. Später vermietete dann die GbR das Ladenlokal an die Beklagte.

Entscheidung
Der BGH entschied in der letzten Instanz, dass dem Zwangsverwalter kein Anspruch auf die Miete zusteht. Die Beschlagnahme des Grundstücks erfasste hier nicht die Mietforderung. Denn die Mietforderung steht hier der von den Eigentümern verschiedenen Außen-GbR zu, die selbst Träger von Rechten und Pflichten ist. Allerdings steht dem Zwangsverwalter ein Anspruch auf Herausgabe des Ladenlokals zu. Das ursprünglich zwischen der Beklagten und der GbR aus dem Mietvertrag bestehende Besitzmittlungsverhältnis ist durch die Beschlagnahme des Grundstücks erloschen. Demnach kann sich die Beklagte auch nicht mehr auf ein Recht zum Besitz berufen und muss das Grundstück herausgeben. Soweit schuldrechtliche Räumungsansprüche verfolgt werden, bestehen sie nicht. Es fehlt am schuldrechtlichen Verhältnis zwischen den Parteien. Ein solches bestand nur zwischen der GbR und der Mieterin.

Konsequenz
Die Entscheidung zeigt, dass im Falle der Zwangsverwaltung sehr schwierig zu bestimmen ist, was genau von dieser umfasst ist. Weiter wird deutlich, dass zwischen der GbR und anderen Personen strikt zu trennen ist.

Privatbereich

Steuerbegünstigte Handwerksleistungen außerhalb des Grundstücks?

Steuerbegünstigte Handwerksleistungen außerhalb des Grundstücks?

Kernproblem

Die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wird mit einer Steuerermäßigung auf die Einkommensteuer von bis zu 20 % der Aufwendungen für Arbeitskosten, höchstens aber 1.200 EUR begünstigt. Voraussetzung ist, dass die Arbeiten in einem inländischen Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden. Was alles zum Haushalt gehört, ist oft streitbefangen. So wurde finanzgerichtlich bereits entschieden, dass Aufwendungen des Hundesitters für das „Gassi gehen“ des in den Haushalt aufgenommenen Hundes als haushaltsnah eingestuft werden, weil sie üblicherweise durch einen Haushaltsangehörigen erledigt würden. Sobald der Hundesitter jedoch den heimischen Garten verlässt, ist es vorbei mit dem Steuervorteil. Ebenso wenig gehöre die eigene Grabstelle zum Haushalt, meinten die Richter. Weniger kurios, dafür aber mit besserem Ende, ging es jetzt vor dem Finanzgericht (FG) Berlin-Brandenburg um den Abzug von Erschließungskosten auf öffentlichem Straßenland.

Sachverhalt

Ein Ehepaar erwarb ein Einfamilienhaus, das durch einen Brunnen mit Trinkwasser versorgt wurde. Das Abwasser wurde über eine Grube entsorgt. Einige Jahre später wurde das Grundstück an die zentrale Trinkwasserversorgung und Abwasserentsorgung angeschlossen. Für die Herstellung der Hausanschlüsse ergingen Kostenersatzbeträge von 1.620 EUR, deren Abzug das Ehepaar als haushaltsnahe Handwerkerleistungen beantragte. Das Finanzamt verwehrte die Steuerermäßigung, weil die Arbeiten zumindest teilweise auf öffentlichem Straßenland erbracht wurden. Zudem käme ein Abzug für hoheitliche Maßnahmen nicht in Betracht, weil die Vorschrift in erster Linie geschaffen worden sei, um die Schwarzarbeit zu bekämpfen und einen Anreiz für mehr Beschäftigung im haushaltsnahen Bereich zu bieten. Das Ehepaar zog vor das Finanzgericht und bekam recht.

Entscheidung

Die Richter sahen die Steuerermäßigung nicht auf solche Erschließungsleistungen beschränkt, die genau innerhalb der räumlichen Grenzen des Grundstücks erbracht werden. Die Begünstigung erstrecke sich auch auf die Arbeiten auf öffentlichem Straßenland vor dem Grundstück. Die erforderliche räumliche Verbindung zum Haushalt sah das Gericht als gegeben an, weil es sich um eine einheitliche Anlage handele, die exklusiv dem Grundstück der Kläger diene und auch in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang zum Grundstück stehe. Eine Einschränkung des Abzugs öffentlicher Aufwendungen sah das Gericht nicht; weder das Gesetz noch die Gesetzesbegründung ließen erkennen, dass nur Aufwendungen aus schwarzarbeitgefährdeten Branchen oder von für Schwarzarbeit anfälligen Gruppen von Unternehmern begünstigt sein sollen.

Konsequenz

Weil die Aufwendungen auch Materialkosten betrafen, hat das Finanzgericht einen Lohnaufwand von 60 % geschätzt. Dass das Finanzamt in die Revision gegangen ist, verwundert nicht. Auch andere öffentliche Gebühren (wie Müllabfuhr), die das Finanzamt nicht anerkennt, könnten zur Diskussion stehen.

Unternehmer und Freiberufler

Betriebsübergang bei Zwangsverwaltung eines Grundstücks?

Betriebsübergang bei Zwangsverwaltung eines Grundstücks?

Kernaussage

Kündigt der Zwangsverwalter eines Grundstücks den Pachtvertrag über ein auf dem Grundstück betriebenes Hotel und führt er den Hotelbetrieb dann selbst weiter, so liegt ein Betriebsübergang vom früheren Pächter auf den Zwangsverwalter vor. Dies entschied kürzlich das Bundesarbeitsgericht (BAG).

Sachverhalt

Die Klägerin war in dem von einer GmbH betriebenen Hotel als Hausdame beschäftigt. Die GmbH hatte das Hotel von der Grundstückseigentümerin, einer weiteren GmbH, gepachtet. Aufgrund von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen diese GmbH wurde der Beklagte durch gerichtlichen Beschluss zum Zwangsverwalter des Grundstücks bestellt. Nachdem er wegen Pachtzinsrückständen den Pachtvertrag mit der hotelbetreibenden GmbH gekündigt und die Zwangsräumung gegen diese durchgeführt hatte, führte er den Hotelbetrieb selbst weiter. Zu diesem Zwecke schloss er mit allen Mitarbeitern außer der Klägerin neue Arbeitsverträge. Die Klägerin erhob daraufhin Klage auf Feststellung, dass ihr Arbeitsverhältnis mit der GmbH auf den Beklagten übergegangen sei. Das Landesarbeitsgericht wies die Klage ab. Mit ihrer Revision hatte die Klägerin vor dem BAG Erfolg.

Entscheidung

Das Arbeitsverhältnis der Klägerin mit der nunmehr zwangsverwalteten GmbH war auf den Beklagten übergegangen. Das Gesetz bestimmt den Übergang bestehender Arbeitsverhältnisse, wenn ein Betrieb oder Betriebsteil durch Rechtsgeschäft auf einen anderen Inhaber übergeht. Ausreichend dazu ist auch die bloße Fortführung des Gewerbebetriebs ohne ausdrückliche Zustimmung des Schuldners, weil bereits eine entsprechende Willensbekundung des Zwangsverwalters im Zusammenhang mit der Anordnung der Zwangsverwaltung ausreicht. Ein Betriebsübergang von dem früheren Pächter des Hotels auf den Zwangsverwalter, der den Hotelbetrieb fortführt, scheitert deshalb hier nicht daran, dass die Zwangsverwaltung und die Bestellung des Zwangsverwalters durch einen Beschluss des Amtsgerichts angeordnet und das Betreiben des Hotels durch den Zwangsverwalter vom Vollstreckungsgericht genehmigt worden war.

Konsequenz

Die Kündigung des Pachtvertrags mit dem früheren Pächter und die sich daran anschließende Fortführung des Hotelbetriebs durch den Zwangsverwalter ist ein Übergang des Hotelbetriebs „durch Rechtsgeschäft“ i. S. d. gesetzlichen Bestimmungen zum Betriebsübergang. Die Entscheidung zeigt, dass an das Vorliegen der Voraussetzung „durch Rechtsgeschäft“ kein hohen Anforderungen zu stellen sind: selbst bei Fehlen einer Willensbekundung des Schuldners zur Betriebsfortführung kann ein Übergang gegeben sein.