Die Grundsteuerhebesätze für das Jahr 2013 in Berlin sind gegenüber denen für das Jahr 2012 unverändert, so dass die Berliner Finanzämter mit Bewertungs-und Grundsteuerstelle von der Festsetzung der Grund-
steuer durch öffentliche Bekanntmachung gemäß § 27 Abs. 3 des Grundsteuergesetzes Gebrauch gemacht haben.
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Erlass von Grundsteuer bei mehreren vermietbaren Einheiten
Erlass von Grundsteuer bei mehreren vermietbaren Einheiten
Kernaussage
Büßt ein Vermieter wegen Leerstands der Immobilien nicht nur unwesentliche Mieterträge ein, kann er einen teilweisen Erlass der Grundsteuer beantragen. Voraussetzung ist allerdings, dass er sich nachhaltig um eine Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht. Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus zahlreichen verschieden ausgestatteten, zu unterschiedlichen Zwecken nutzbaren und getrennt vermietbaren Räumlichkeiten und sind die marktgerechten Mieten für die einzelnen Raumeinheiten unterschiedlich hoch, ist für jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert zu prüfen, ob der Steuerpflichtige den Leerstand zu vertreten hat.
Sachverhalt
Die Kläger erwarben ein Grundstück mit mehreren Gebäuden. Darin befanden sich zahlreiche verschieden nutzbare und unterschiedlich große Raumeinheiten. Aufgrund des teilweisen Leerstands beantragten die Kläger 1998 den Erlass eines Teils der Grundsteuer. Den Umfang ermittelten sie, indem sie die durchschnittliche Miete der vermieteten Teile auch auf die unvermieteten Teile bezogen. Das Finanzamt lehnte den Antrag ab. Die Kläger hätten zu hohe Mieten verlangt und im Übrigen sei der Mietertrag im Umfang weniger gemindert, da die durchschnittliche Miete über der ortsüblichen Miete liege. Nachdem auch eine Klage erfolglos blieb, hob der Bundesfinanzhof (BFH) das Urteil auf und verwies die Sache zurück. Das Finanzgericht wies die Klage allerdings erneut ab. Hiergegen wenden sich die Kläger mit der Revision.
Entscheidung
Die Revision ist begründet. Die Grundsteuer ist zum Teil zu erlassen, wenn der Steuerpflichtige die Minderung des Mietertrags nicht zu vertreten hat. Ein gänzliches Vertretenmüssen kann nicht daraus gefolgert werden, dass die in Zeitungsanzeigen geforderte Miete für zusammen zur Miete angebotene Raumeinheiten lediglich für einen Teil der Einheiten deutlich über der marktüblichen Miete lag. Insbesondere handelt es sich vorliegend nur um einen kleinen Teil der Räume, nämlich die Kellerräume. Vielmehr muss unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit für jede nicht vermietete Einheit einzeln geprüft werden, ob der Steuerpflichtige den Leerstand zu vertreten hat.
Konsequenz
Hat der Vermieter für einzelne Raumeinheiten die Mietertragsminderung zu vertreten, ist die marktübliche Miete für diese Einheiten hinzuzurechnen und auf dieser Grundlage zu ermitteln, in welchem Umfang der tatsächlich erzielte Mietertrag zuzüglich der hinzugerechneten Miete vom normalen Mietertrag abweicht.
Teilerlass der Grundsteuer bei gemindertem Mietertrag verfassungsgemäß
Teilerlass der Grundsteuer bei gemindertem Mietertrag verfassungsgemäß
Einleitung
Bei der Grundsteuer besteht ein Anspruch auf Teilerlass, wenn der tatsächliche Rohertrag aus der Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks um 50 % (bis zum 31.12.2007: 20 %) niedriger ist als der normale Rohertrag. Im Fall der 50 %igen Unterschreitung ist die Grundsteuer um 25 % zu erlassen. Wird kein Rohertrag erzielt, ist die Grundsteuer i. H. v. 50 % zu erlassen.
Sachverhalt
Der Kläger ist Eigentümer eines Gebäudes, das in 2008 nur teilweise vermietet war. Da der normale Rohertrag in 2008 um 43,85 % geringer ausfiel, beantragte er Anfang 2009 einen Teilerlass der Grundsteuer. Das Finanzamt lehnte diesen Antrag ab, da am 19.12.2008 eine Änderung der zugrundeliegenden Vorschrift rückwirkend auf den 1.1.2008 eingetreten ist. Nach der neuen Gesetzesfassung erreichte der Kläger nicht die neue Prozenthürde (50 %). Die alte (20 %) gilt für 2008 nicht mehr, obwohl das Gesetz erst am 19.12.2008 erlassen und am 24.12.2008 verkündet wurde. Einspruch und Klage blieben erfolglos.
Entscheidung
Die Revision vor dem BFH wurde zurückgewiesen, da der Kläger die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Erlass von Grundsteuer in 2008 nicht erfüllte. Zum einen ist es nicht verfassungswidrig, dass der Anspruch auf Grundsteuererlass u. a. davon abhängig gemacht wird, dass der normale Rohertrag jetzt um mehr als 50 % gemindert ist. Zum anderen liegt keine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung vor, da der Kläger bei Verkündung der Gesetzesänderung am 24.12.2008 noch keine durchsetzbare vermögenswerte Rechtsposition erlangt hatte. Zu diesem Zeitpunkt war der dem Erlassantrag zugrundeliegende Sachverhalt noch nicht abgeschlossen. Zwar entsteht die Grundsteuer mit Beginn des Kalenderjahres, für das die Steuer festzusetzen ist. Der Anspruch auf Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung entsteht aber erst nach Ablauf des Kalenderjahres.
Auch bei Wohnung im Leerstand ist Grundsteuer fällig
Auch bei Wohnung im Leerstand ist Grundsteuer fällig
Kernaussage
Der Eigentümer eines Grundstücks bleibt grundsätzlich auch dann grundsteuerpflichtig, wenn er seine Wohnungen nicht vermieten konnte und deshalb keine Einnahmen hatte. Dies entschied jüngst das Gießener Verwaltungsgericht.
Sachverhalt
Der Kläger ist Eigentümer eines bebauten Grundstücks. Er hatte das Gebäude aufwändig in vier gehoben ausgestattete exklusive Eigentumswohnungen umgebaut und diese im Jahr 2007 als Mietwohnungen angeboten. Für 2009 beantragte der Kläger bei der Stadt den Erlass der erhobenen Grundsteuer mit der Begründung, die Wohnungen seien nicht vermietet gewesen und auch nicht selbstgenutzt oder anderen kostenlos überlassen worden. Er selbst habe die Wohnungen ständig im Internet und durch Zeitungsannoncen angeboten. Mehrere Mietinteressenten habe er aus Bonitätsgründen ablehnen müssen; im Übrigen sei der Leerstand strukturell bedingt. Die Stadt lehnte den Antrag des Klägers ab, den anschließenden gerichtlichen Streit über den Erlass von Grundsteuer verlor der Kläger ebenfalls.
Entscheidung
Ob der Leerstand tatsächlich strukturell bedingt war, konnte das Verwaltungsgericht offenlassen, denn jedenfalls hatte der klagende Eigentümer die Ertragsminderung seines Grundstücks für das Jahr 2009 selbst zu vertreten. Er hatte nicht alle zumutbaren Anstrengungen unternommen, um Mieter für die leerstehenden Objekte zu finden. Gerade angesichts der Exklusivität seiner Wohnungen war es ihm zuzumuten, mit der Vermietung – zusätzlich zu der Anzeigenschaltung und dem Internetangebot – auch noch einen Immobilienmakler zu beauftragen. Denn die Beauftragung eines Maklers stellt die effektivste Form der Vermietungsbemühungen für Wohnraum dar. Da der Kläger dies im Streitjahr nicht getan hatte, schuldete er die Grundsteuer in voller Höhe.
Konsequenz
Vermietungsbemühungen, die sich darauf beschränken, Anzeigen in der regionalen Presse zu schalten und lediglich ein Angebot ins Internet einzustellen, reichen nicht aus, um einen Erlass von Grundsteuer zu rechtfertigen. Je schwieriger ein Objekt zu vermieten ist, desto intensiver und nachhaltiger müssen die Vermietungsbemühungen des Eigentümers ausfallen.