Streitpunkt Heizkosten: Der Bundesgerichtshof urteilt mieterfreundlich

Wenn ein Mieter die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung bestreitet, muss der Vermieter nachweisen, dass die Abrechnung korrekt ist. Dabei muss er dem Mieter Einsicht in die Ablesebelege der anderen Mieter gewähren, auch wenn kein besonderes Interesse vorliegt.

Hintergrund

Die Mieter einer Dreizimmerwohnung mit einer Wohnfläche von 94 Quadratmetern sollen Heizkosten nachzahlen. Das Haus hat insgesamt eine Wohnfläche von 720 Quadratmetern, die Mieter leisten monatliche Betriebskostenvorauszahlungen von 200 EUR.

In der jährlichen Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 entfielen auf die Wohnung Heizkosten von 3.500 EUR, für das Jahr 2014 3.900 EUR. Die Verbrauchswerte machten 42 bzw. 47 % der jeweils insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten aus. Die Nachforderung der Vermieterin belief sich auf etwa 5.000 EUR.

Die Abrechnungswerte wurden von den Mietern als nicht plausibel bestritten. Ihrer Forderung, die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen zur Überprüfung vorzulegen, kam die Vermieterin nicht nach.

Entscheidung

Anders als die Vorinstanzen wies der Bundesgerichtshof die Zahlungsklage der Vermieterin als unbegründet ab. Denn bei einer Nachforderung von Betriebskosten liegt die Darlegungs- und Beweislast für die Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter.

Darüber hinaus hätte die Vermieterin den Mietern Einsicht in die Ablesebelege der anderen Wohnungen gewähren müssen. Dadurch hätten sich die Mieter Klarheit verschaffen können, ob der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten aller Wohnungen übereinstimmt, ob die Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken bestehen, dass die Kosten richtig verteilt waren. Die Mieter mussten kein besonderes Interesse an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Wohnungen darlegen. Hierfür reichte ein allgemeines Interesse, die Abrechnung inhaltlich zu kontrollieren.

Solange aber ein Vermieter unberechtigt eine Belegeinsicht verweigert, muss der Mieter eine geforderte Nachzahlung nicht leisten.