Einführung
Die Ermittlung des niedrigeren Verkehrswerts von Grundstücken spielt bei der Berechnung der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer eine entscheidende Rolle. Dies wurde durch die Einführung einer „Escape-Klausel“ verstärkt, die es Steuerpflichtigen erlaubt, anstelle des steuerlichen Grundbesitzwerts einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen. Der folgende Beitrag erläutert, wie sich der niedrigere Verkehrswert nach der neuen BFH-Entscheidung bestimmt und welche Implikationen sich daraus ergeben.
Hintergrund: Die Escape-Klausel
Zur Vermeidung von Überbewertungen hat der Gesetzgeber eine Öffnungsklausel eingeführt, die es Steuerbürgern ermöglicht, einen niedrigeren tatsächlichen Grundstückswert nachzuweisen. Diese Regelung ist im Rahmen der Bewertung der wirtschaftlichen Einheit, zu der Grund und Boden, Gebäude und sonstige Bestandteile gehören, besonders relevant.
Methoden zum Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts
- Verkehrswertgutachten: Der niedrigere tatsächliche Grundstückswert kann durch die Vorlage eines Verkehrswertgutachtens nachgewiesen werden. Dieses muss den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung folgen.
- Kaufpreis: Alternativ kann ein zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis als Nachweis dienen. Wichtig ist hierbei, dass der Kaufpreis den tatsächlichen Verhältnissen des Marktes entspricht und keine ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnisse den Preis beeinflusst haben.
BFH-Entscheidung und ihre Bedeutung
Die aktuelle Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) stellt klar, dass ein niedrigerer Verkehrswert nur für die wirtschaftliche Einheit geltend gemacht werden kann. Die Finanzverwaltung sieht den niedrigeren Verkehrswert als den nach den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung ermittelten Verkehrswert. Der BFH hat jedoch entschieden, dass ein niedrigerer gemeiner Wert nur für die wirtschaftliche Einheit ermittelt werden kann und dabei keine Belastungen wie Nießbrauchs- oder Wohnrechte berücksichtigt werden dürfen, die nicht direkt zum Grundstück gehören.
Implikationen für Steuerpflichtige
Diese Entscheidung des BFH bedeutet, dass bei der Ermittlung des niedrigeren Verkehrswerts durch ein Sachverständigengutachten nur der Wert des unbelasteten Grundstücks relevant ist. Belastungen, die das Grundstück selbst betreffen, wie z.B. ein Nießbrauch, müssen außer Acht gelassen werden. Dies führt zu einer potenziellen Herausforderung für Steuerpflichtige, die einen niedrigeren Grundstückswert geltend machen wollen, da sie nachweisen müssen, dass das Gutachten oder der Kaufpreis den Wert der wirtschaftlichen Einheit ohne Berücksichtigung dieser Belastungen widerspiegelt.
Fazit
Die Entscheidung des BFH hat weitreichende Folgen für die Ermittlung des niedrigeren Verkehrswerts von Grundstücken bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer. Es ist entscheidend, dass Steuerpflichtige und ihre Berater die neuesten Entwicklungen und Rechtsprechungen verstehen, um den niedrigeren Verkehrswert korrekt zu ermitteln und steuerliche Nachteile zu vermeiden. Die Einbeziehung eines qualifizierten Sachverständigen kann dabei helfen, den korrekten Verkehrswert zu bestimmen und erfolgreich nachzuweisen.