Die Abschreibung von Gebäuden, die zur Einkunftserzielung (Gewerbe oder Vermietung) genutzt werden, folgt i.d.R. festgelegten Prozentsätzen. Allerdings können unter bestimmten Umständen auch verkürzte Nutzungsdauern angesetzt werden, was eine höhere Abschreibung erlaubt. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) bringt hier wichtige Neuerungen, die für Steuerpflichtige von großem Interesse sein dürften.
Standardisierte Abschreibung nach festen Prozentsätzen
Typischerweise erfolgt die Abschreibung für Gebäude über die gesetzlich definierte Nutzungsdauer mit einem jährlichen Satz von 2 bis 3 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Diese Methode wird angewandt, solange keine spezifischen Umstände eine kürzere Nutzungsdauer begründen.
Der Fall: Verkürzte Restnutzungsdauer anerkannt
Im vorliegenden Fall erzielte eine Steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie ging von einer tatsächlichen Restnutzungsdauer ihres Gebäudes von nur 6 Jahren aus und schrieb das Gebäude entsprechend ab. Das Finanzamt bestand jedoch auf der gesetzlichen Abschreibung von 2 Prozent jährlich.
Das zuständige Finanzgericht zog zur Klärung ein Sachverständigengutachten heran, welches eine Restnutzungsdauer von 19 Jahren feststellte. Das Finanzamt legte gegen diese Entscheidung Revision ein, da es das Gutachten nicht als geeignet ansah, um eine kürzere Nutzungsdauer zu begründen.
Neues Urteil des BFH
Der BFH widersprach der Auffassung des Finanzamts. Das Gericht stellte klar, dass die Finanzverwaltung nicht eine bestimmte Art von Gutachten oder eine spezifische Methodik zur Ermittlung der Nutzungsdauer vorschreiben kann. Ein Gutachten, das die Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach wirtschaftlichen Modellen bestimmt, ist durchaus geeignet, als Nachweis zu dienen. Es muss jedoch die technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Aspekte berücksichtigen, die die Nutzungsdauer beeinflussen.
Implikationen für die Praxis
Diese Entscheidung erleichtert Steuerpflichtigen den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer. Sie müssen nicht mehr zwangsläufig ein Bausubstanzgutachten vorlegen, sondern können auch andere anerkannte Methoden heranziehen, sofern diese fundiert sind und die relevanten Kriterien abdecken. Die Finanzverwaltung kann keine über das Gesetz hinausgehenden Anforderungen stellen.
Wichtige Hinweise für Eigentümer
Für Eigentümer von Immobilien, die zur Einkunftserzielung genutzt werden, kann es sich lohnen, die Nutzungsdauer durch ein qualifiziertes Gutachten überprüfen zu lassen, insbesondere wenn Anzeichen für eine verkürzte Lebensdauer des Gebäudes vorliegen. Solch ein Gutachten kann nicht nur steuerliche Vorteile durch höhere Abschreibungen ermöglichen, sondern auch die Wirtschaftlichkeit der Investition verbessern.
Dieses Urteil zeigt, dass es bei der Abschreibung von Immobilien Spielraum gibt, der genutzt werden kann. Steuerpflichtige sollten jedoch darauf achten, dass das verwendete Gutachten alle notwendigen Aspekte abdeckt und sachgerecht erstellt wird, um bei Prüfungen durch das Finanzamt Bestand zu haben.
Für weitere Fragen zu diesem Thema oder zur steuerlichen Optimierung Ihrer Immobilieninvestitionen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Es lohnt sich, professionellen Rat einzuholen, um von den neuesten Entwicklungen im Steuerrecht optimal profitieren zu können.