Seit dem 1. Januar 2023 haben sich die steuerrelevanten Werte von Immobilien im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer aufgrund einer Neuregelung erhöht. Diese Änderung kann dazu führen, dass die unveränderten, persönlichen Freibeträge überschritten werden.
Hintergrund der Neuregelung
Durch das Jahressteuergesetz (JStG) 2022 wurde die Ermittlung der Grundbesitzwerte angepasst. Diese Anpassung gilt für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2023 und orientiert sich an der novellierten ImmoWertV 2021. Besonders betroffen sind bebaute Grundstücke, deren Bewertung nun im Ertragswert- oder Sachwertverfahren erfolgt. Auch unbebaute Grundstücke und der Bodenanteil bebauter Grundstücke werden anhand der von Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte bewertet. Es bleibt jedoch die Möglichkeit bestehen, dem Finanzamt durch ein qualifiziertes Gutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
Relevanz der Gutachterausschüsse
Ein wesentlicher Aspekt der Neuregelung ist das Abstellen auf die Bewertungsparameter der Gutachterausschüsse, wie Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren. Diese Parameter, die auf außersteuerlichen Rechtsgrundlagen wie dem Baugesetzbuch und der ImmoWertV basieren, sind im steuerlichen Bewertungsverfahren anzuwenden, sofern sie nach dem gleichen Modell ermittelt wurden.
Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren, welches den Grundbesitzwert aus Bodenwert und Gebäudeertragswert ermittelt, sind die Werte baulicher Außenanlagen und sonstiger Anlagen nun stets abgegolten. Die Ermittlung des Gebäudeertragswerts hat sich durch typisierte Bewirtschaftungskosten geändert, die jährlich an das Verbraucherpreisniveau angepasst werden müssen. Die gesunkenen Liegenschaftszinssätze führen zu einem Anstieg des Gebäudereinertrags und beeinflussen den Vervielfältiger, der nun aufgrund einer verlängerten Gebäudenutzungsdauer höher ausfällt.
Sachwertverfahren
Im Sachwertverfahren werden der Bodenwert und der Gebäudesachwert ermittelt und um eine Wertzahl angepasst. Neu ist die Aufnahme eines Regionalfaktors, der regionale Unterschiede im Baukostenniveau berücksichtigt. Dies führt zu tendenziell höheren Bewertungsgrundlagen, da auch die Restnutzungsdauer von Gebäuden verlängert wurde.
Erbbaurechtsfälle und Gebäude auf fremdem Grund
Für Erbbaurechtsfälle und Gebäude auf fremdem Grund wird die übertragene wirtschaftliche Einheit bewertet. Die Neuregelung sieht vor, dass diese Bewertung unter Einbeziehung spezieller Koeffizienten oder finanzmathematischer Verfahren erfolgt, was ebenfalls zu höheren Werten führt.
Keine Anpassung des ErbStG
Trotz der Anpassungen im Bewertungsgesetz (BewG) wurden die persönlichen Freibeträge und Steuersätze im Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) nicht geändert. Dies kann dazu führen, dass Immobilien, die vor dem Jahreswechsel 2022/2023 steuerfrei übertragen werden konnten, nun einer Besteuerung unterliegen.
Fazit und Ausblick
Die Anpassung der Immobilienbewertung an außersteuerliche Verfahren ist methodisch sinnvoll, führt jedoch zu einer steuerlichen Mehrbelastung. Es bleibt abzuwarten, ob politische Initiativen zur Erhöhung der Freibeträge oder zur Senkung der Steuersätze ergriffen werden. Bayern hat bereits eine Klage vor dem Bundesverfassungsgericht eingereicht, die eine Länderöffnungsklausel im Rahmen der Erbschaftsteuer fordert.