Die steuerliche Wertermittlung von Immobilien ist ein komplexes Feld, das sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen von großer Bedeutung ist. Die Möglichkeit, steuerfreie Gewinne durch die Überführung von betrieblichem Immobilienvermögen ins Privatvermögen zu generieren, unterstreicht die Wichtigkeit einer genauen und strategischen Bewertung von Immobilien. Hier sind einige Schlüsselaspekte, die in Betracht gezogen werden sollten:
1. Das Wichtigste in Kürze
Die Bewertung von Immobilien kann erhebliche steuerliche Auswirkungen haben.
Verschiedene Steuern wie Erbschaftssteuer, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Schenkungssteuer und Spekulationssteuer sind relevant.
Die Nutzung eines qualifizierten Verkehrswertgutachtens kann dazu beitragen, den steuerlichen Wert einer Immobilie realistisch zu bestimmen.
2. Steuerliche Bewertung von Immobilien
Das Finanzamt nutzt vereinfachte Verfahren zur Bewertung, die nicht immer den tatsächlichen Marktwert widerspiegeln.
Für die steuerliche Bewertung sind das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren gesetzlich vorgeschrieben.
3. Steuerliche Fort- und Abschreibungen
Vermietete Immobilien können über einen langen Zeitraum linear
abgeschrieben werden.
Sanierungsmaßnahmen an Denkmälern und energetische Gebäudesanierungen bieten zusätzliche steuerliche Vorteile.
4. Steuerfreie Gewinne
Die Überführung von betrieblichem Immobilienvermögen ins Privatvermögen kann unter Nutzung eines Verkehrswertgutachtens steuerfreie Gewinne ermöglichen.
Die aktuelle Wirtschaftsphase bietet besondere Chancen für die Realisierung von Wertsteigerungen.
Expertentipp
Die Auswahl eines erfahrenen und unabhängigen Immobiliensachverständigen ist entscheidend für die Erstellung eines Gutachtens, das den realistischen Marktwert einer Immobilie widerspiegelt. Dies kann nicht nur zur Minimierung der Steuerlast beitragen, sondern auch bei der strategischen Planung von Immobilientransaktionen unterstützen.
Fazit
Die steuerliche Bewertung von Immobilien erfordert ein tiefes Verständnis der relevanten Gesetze und Bewertungsverfahren. Durch die Nutzung von Verkehrswertgutachten und die Berücksichtigung aktueller Marktdaten können Eigentümer steuerliche Vorteile realisieren. Es ist ratsam, sich frühzeitig mit einem Experten zu beraten, um die steuerlichen Möglichkeiten voll auszuschöpfen und potenzielle Risiken zu minimieren.
Zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie ist in der Regel der Ertragswert der Immobilie anhand eines Verfahrens zu ermitteln, das am jeweiligen Immobilienmarkt anerkannt ist. Zur Plausibilisierung können auch andere am jeweiligen Immobilienmarkt anerkannte Bewertungsverfahren herangezogen werden, wenn dies für eine sachgerechte Bewertung der Immobilie nach Auffassung des Bewerters erforderlich oder zweckmäßig erscheint.
Es gibt verschiedene Methoden, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Die am häufigsten verwendeten Methoden sind die yb>Vergleichswertmethode, die Ertragswertmethode und die Sachwertmethode.
Vergleichswertmethode: Diese Methode basiert auf Vergleichen von Verkaufspreisen
von ähnlichen Immobilien in der gleichen Lage. Dabei werden Faktoren wie Größe, Zustand, Alter und Ausstattung der Immobilie berücksichtigt.
Ertragswertmethode: Diese Methode berücksichtigt den erwarteten Ertrag, den die Immobilie generieren wird. Dazu werden Faktoren wie Mieteinnahmen, Kosten und Steuern berücksichtigt.
Sachwertmethode: Diese Methode berücksichtigt den Wert der Bodensubstanz und des Gebäudes. Dazu werden die Baukosten, der Bodenwert und die Inflation berücksichtigt.
Es ist wichtig zu beachten, dass keine Methode alleinig die richtige Wertbestimmung einer Immobilie liefert. Eine genaue Bestimmung erfordert
oft eine Kombination aus mehreren Methoden und eine sorgfältige Prüfung aller Faktoren, die den Wert beeinflussen können. Ein erfahrener und
lizensierter Immobilienbewerter wird in der Lage sein, den Wert einer Immobilie mit einer hohen Genauigkeit zu bestimmen.
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Übersicht über die Bewertung des Grundvermögens gemäß den §§ 145 ff des
Bewertungsgesetzes (BewG) und den Richtlinien R 158 ff der
Erbschaftsteuerrichtlinien (ErbStR). Hier sind die wichtigsten Punkte
zusammengefasst:
Allgemeines zur Grundvermögensbewertung:
Grundvermögen umfasst Grundbesitz, der nicht land- und
forstwirtschaftlichem Vermögen oder Betriebsvermögen zugeordnet
wird.
Die Bewertung des Grundbesitzes erfolgt mit realistischeren
Werten für Erbschaft- und Schenkungsteuer, basierend auf 50 %
der tatsächlichen Verkehrswerte.
Unbebaute Grundstücke:
Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich nach Fläche und
Bodenrichtwert, abzüglich eines Abschlags von 20 %.
Bebaute Grundstücke:
Bebaute Grundstücke werden nach einem vereinfachten
Ertragswertverfahren bewertet, das in den §§ 146ff BewG geregelt
ist.
Die Bewertung berücksichtigt Faktoren wie Jahresmiete,
Wertminderung wegen Alters und einen Zuschlag von 20 % für Ein-
und Zweifamilienhäuser.
Sonderfälle:
Für Gebäude mit speziellen Nutzungen oder solche, die nicht
vermietet sind, gelten besondere Bewertungsregeln.
Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Grund und Boden
:
Die Bewertung von Erbbaurechten wurde geändert, um unangemessene
Bewertungsergebnisse bei kurzen Restlaufzeiten zu vermeiden.
Zunächst muss zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden werden. Die bebauten Grundstücke lassen sich dann wie folgt den einzelnen Bewertungsverfahren zuordnen. Die Zuordnung ergibt sich aus § 182 BewG. Grundsätzlich bietet sich daher folgender Überblick an:
Grundstücke, die eigentlich zum Vergleichswertverfahren gehören, sich ein solcher jedoch nicht ermitteln lässt
Grundstücke, die eigentlich zum Ertragswertverfahren gehören, bei denen sich jedoch keine übliche Miete ermitteln lässt
sonstige bebaute Grundstücke
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Bewertung unbebauter Grundstücke
Die Bewertung unbebauter Grundstücke richtet sich nach § 179 BewG. Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten nach § 196 Baugesetzbuch.
Die Bodenrichte können i. d. R. bei den lokal zuständigen Gutachterausschüssen erfragt werden. Dazu muss das Grundstück mit Gemarkung, Grundbuchblatt/Flur, Flurstück bezeichnet sein. Ggfs. kann man auch entsprechende Informationen aus dem Internet auf der Seite der lokalen Gutachterausschüsse einsehen. Je nach Bundesland stehen diese Informationen sogar kostenlos zur Verfügung.
Sofern der Gutachterausschuss ausnahmsweise keinen Bodenrichtwert für das betreffende Grundstück ermittelt, ist der Bodenwert aufgrund der Regelung in § 179 Satz 4 BewG aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist maßgeblich für Wohneigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser.
Im Vergleichswertverfahren sind nach § 183 BewG Kaufpreise von vergleichbaren Grundstücken heranzuziehen. Damit ein vergleichbares Grundstück vorliegt, müssen die Wert beeinflussenden Merkmale hinreichend übereinstimmten.
Grundsätzlich erfordert die Ermittlung des Vergleichswerts eine Nachfrage bei den lokalen Gutachterausschüssen, die dann einen entsprechenden Vergleichskaufpreis mitteilen. Tatsächlich muss jedoch darauf geachtet werden, dass es sich auch wirklich um einen vergleichbaren Preis handelt. Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können auch geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden.
Praxis-Beispiel
Wenn der Preis für eine Wohnung gleicher Größe nicht vorhanden ist, kann auch der Quadratmeter-Vergleichspreis einer anderen Wohnung herangezogen werden, wenn die Wert beeinflussenden Merkmale ansonsten übereinstimmen.
Hinweis
Hinweis: Sofern sich solche Vergleichsfaktoren nur auf das Gebäude beziehen, muss der Bodenwert nach § 179 BewG gesondert berücksichtigt werden.
Sofern ein Vergleichswert nicht gefunden wird oder auch nur damit zu rechnen ist, dass dieser nicht gefunden wird, muss die Immobilie alternativ im Sachwertverfahren nach §§ 189 ff. BewG bewertet werden. Insoweit wird auf die Hinweise zum Sachwertverfahren und den entsprechenden Textbaustein verwiesen.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist bei Immobilien anzuwenden, deren Werthaltigkeit sich im Wesentlichen über ihren Ertrag definiert.
Gemeint sind die typischen Vermietungs- und Verpachtungsimmobilien. Dies sind insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und
gemischt genutzte Grundstücke.
Grundprinzip des Ertragswertverfahrens: Dieses Verfahren berechnet den Wert einer Immobilie auf der Grundlage der erwarteten zukünftigen Nettoerträge, die sie generieren kann. Der Ertragswert ergibt sich aus der Kapitalisierung der Jahresnettokaltmiete unter Berücksichtigung eines Liegenschaftszinssatzes.
Bei der Bewertung einer Wohnung im Ertragswertverfahren für die Erbschaftsteuer wird zunächst die Miete berücksichtigt, die für eine Wohnung gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Betriebskosten sind in die Miete nicht mit einzubeziehen.
Der Bodenwert wird bei der Bewertung einer Wohnung im Ertragswertverfahren gesondert ermittelt. Der Bodenrichtwert ist dabei der maßgebliche Wert.
Der Gesamtwert der Wohnung ergibt sich aus dem Ertragswert und dem Bodenwert.
Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 184 ff. BewG normiert und hat den Jahresrohertrag einer Immobilie als Ausgangspunkt. Das Ertragswertverfahren lässt sich vereinfacht nach folgendem Schema darstellen:
Rohertrag des Grundstücks
abzgl. Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag
abzgl. Verzinsung des Bodenwerts (Liegenschaftzinssatz)
= Gebäudereinertrag
mal individuellen Vervielfältiger (Anlage 21 zum BewG,)
= Gebäudeertrag
zzgl. Wert des Grund und Bodens
= Ertragswert des Grundstücks
Rohertrag
Der Rohertrag ist nach § 186 Abs. 1 BewG das Entgelt, das nach den
vertraglichen Vereinbarungen als Miete zu zahlen ist. Wohlgemerkt kommt
es dabei nicht auf die tatsächlich erhaltene Miete, sondern
grundsätzlich auf die Sollmiete aufgrund des Vertrags an. Maßgeblich
für die Berechnung ist die Miete für den Zeitraum von 12 Monaten vor
dem Bewertungsstichtag.
Ausweislich den Ausführungen von Mannek[1], gehören neben
der vertraglich vereinbarten Miete unter anderem auch noch die
nachstehend genannten Beträge zum Entgelt: Mieteinnahmen für
Stellplätze und Nebengebäuden (z. B. Garagen), Vergütungen für
außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters (z. B. für
Reklamenutzung oder das Aufstellen von Automaten, Untermietzuschläge,
Baukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen, soweit sie auf die Miete
anzurechnen sind. Umlagen sind nicht anzusetzen.[2]
Sofern die Immobilie (teilweise) eigengenutzt, ungenutzt, unentgeltlich
überlassen oder um mehr als 20 % verbilligt vermietet ist, ist nach §
186 Abs. 2 BewG die übliche Miete anzusetzen. Übliche
Betriebskosten bleiben auch hier außen vor. Die übliche Miete ist in
Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder
ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (vgl. § 186
Abs. 3 Satz 2 BewG).
Bewirtschaftungskosten
Die Bewirtschaftungskosten ergeben sich laut § 187 Abs. 2 Satz 1 BewG
grundsätzlich nach Erfahrungssätzen der lokalen Gutachterausschüsse.
Teilweise können jedoch die Gutachterausschüsse keine geeigneten
Erfahrungssätze vorweisen, weshalb die Bewirtschaftungskosten pauschal
nach Anlage 23 zum BewG zu ermitteln sind. Der Ansatz von tatsächlichen
Bewirtschaftungskosten ist laut Gesetz nicht vorgesehen.
Dafür muss zunächst festgestellt werden, ob es sich um ein
Mietwohngrundstück, ein Geschäftsgrundstück oder um ein gemischt
genutztes Grundstück handelt. Da diese Kenntnis schon für die
Einordnung im Ertragswertverfahren notwendig war, wird diese Frage in
der Checkliste für den Mandanten nicht mehr gestellt.
Nach der Relation der Wohn- bzw. Nutzfläche muss jedoch noch geklärt
werden, ob das gemischt genutzte Grundstück einen gewerblichen Anteil
von bis zu 50 % oder von mehr als 50 % hat.
In Abhängigkeit der Grundstücksart (Mietwohngrundstück etc.) und der
Restnutzungsdauer ist Anlage 23 zum BewG die Höhe der pauschalierten
Bewirtschaftungskosten in Prozent zu entnehmen. Dieser Prozentsatz ist
auf den Jahresrohertrag des Gebäudes anzuwenden und davon in Abzug zu
bringen.
Ermittlung der Restnutzungsdauer
Weiterhin muss die Restnutzungsdauer der Immobilie bestimmt werden.
Dafür muss zunächst in Abhängigkeit der konkreten Immobilienart die
wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer aus Anlage 22 zum BewG ermittelt
werden. Da es sich hier in erster Linie um Spezialimmobilien handelt,
wird zugunsten einer übersichtlichen Checkliste keine Frage zur
Immobilienart gestellt. Es empfiehlt sich dies im Einzelfall zu klären.
Die Restnutzungsdauer bestimmt sich nun durch Subtraktion des Alters
der Immobilie von der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage
22 zum BewG.
In der Praxis sind die Regelungen in § 185 Abs. 3 Satz 4 und 5 BewG zu
beachten, wonach gilt: Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes
Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einer der
Verlängerung oder Verkürzung entsprechenden Restnutzungsdauer
auszugehen.
Ausweislich des gleichlautenden Ländererlasses vom 8.1.2016 [3] kommt nach Punkt I. 1. Abs. 5 eine Verkürzung der
Restnutzungsdauer nur bei bestehender Abbruchverpflichtung für das
Gebäude in Betracht. Baumängel und Bauschäden oder wirtschaftliche
Gegebenheiten können im typisierenden Bewertungsverfahren nach der
Verwaltungsmeinung zu keiner Verkürzung der Restnutzungsdauer führen.
Demgegenüber führen nach dem Ländererlass durchgreifende
Modernisierungen innerhalb der letzten zehn Jahre zu einer Verlängerung
der Restnutzungsdauer.[4] Ob eine durchgreifende
Modernisierung im Einzelfall vorliegt ist anhand der Tabelle des
Ländererlass[5] zu prüfen.
Hinweis für die Praxis:
Hinsichtlich der durchgeführten Modernisierungsarbeiten ist auf die
überwiegende Erneuerung bzw. Verbesserung der jeweiligen einzelnen
Bauteile (Modernisierungselemente) abzustellen. Die in der Tabelle 1
des Ländererlasses[6] aufgeführten Punkte sind für das
jeweilige Bauteil folglich nur insgesamt oder gar nicht anzusetzen. Für
die Praxis empfiehlt es sich daher noch mit dem Mandanten im
individuellen Gespräch zu klären, ob tatsächlich eine entsprechende
Modernisierung des einzelnen Modernisierungselementes stattgefunden
hat. Nur so kann entschieden werden, ob der Punkt zu vergeben ist oder
nicht.
Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt regelmäßig
mindestens 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. Bei einer
bestehenden Abbruchverpflichtung kann diese Mindest-Restnutzungsdauer
unterschritten werden.
Verzinsung des Bodenwerts
Der Verzinsung des Bodenwerts (Ermittlung des Bodenwerts wie bei unbebauten Grundstücken) ist der Liegenschaftszinssatz nach § 188 BewG zugrunde zu legen. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.
Anzuwenden sind auch hier grundsätzlich die örtlichen Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse. Häufig stehen jedoch auch hier nicht immer geeignete Liegenschaftszinssätze zur Verfügung, weshalb folgende Zinssätze nach § 188 Abs. 2 Satz 2 BewG anzuwenden
sind:
5 % für Mietwohngrundstücke
5,5 % für gemischt genutzte Grundstücke mit einem Gewerbeanteil bis zu 50
%
6 % für gemischt genutzte Grundstücke mit einem Gewerbeanteil von mehr
als 50 %
6,5 % für Geschäftsgrundstücke
Individueller Vervielfältiger
Aus der Tabelle in Anlage 21 zum BewG ist der individuelle Vervielfältiger in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz zu entnehmen. Dabei ist die Tabelle bei den Liegenschaftszinssätzen in Schritten von 0,5 Prozentpunkten von 3 % bis 8 % aufgebaut. Sofern die Gutachterausschüsse Liegenschaftszinssätze vorliegen haben, kommt es vor, dass diese nicht in die vorgesehenen Schritte zu 0,5 Prozentpunkte passen, sondern der Zinssatz beispielsweise auf 5,75 % lautet. In diesen Fällen ist der Vervielfältiger nach der Formel im Anschluss an die Tabelle in Anlage 21 zum BewG zu ermitteln.
In den Fällen anderer Zinssätze der Gutachterausschüsse ist der
Vervielfältiger nach folgender Formel zu bilden:
q = Zinsfaktor = 1 + p : 100
V (Vervielfältiger) =
1
×
q n – 1
p = Zinssatz
q n
q – 1
n = Restnutzungsdauer/Restlaufzeit
Ertragswert bei Nicht-Vermietbarkeit
Das Ertragswertverfahren wird normalerweise angewendet, um den Wert von vermieteten oder vermietbaren Immobilien zu bestimmen. Es basiert auf dem Prinzip, den Wert der Immobilie anhand der erzielbaren Mieteinnahmen zu ermitteln.
Hier sind die Schlüsselaspekte, die in einem solchen Fall zu berücksichtigen sind:
Ist die Wohnung auf Grund von Mängeln nicht vermietbar, so ist die Miete entsprechend zu kürzen. Die Höhe der Kürzung ist dabei nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zu bestimmen. Bei der Ermittlung der Kürzung sind folgende Faktoren zu berücksichtigen:
Art und Umfang der Mängel
Lage der Wohnung
Nachfragesituation am Mietmarkt
Beispiel:
Eine Wohnung ist auf Grund von Schimmelbefall nicht vermietbar. Die Miete für eine vergleichbare Wohnung beträgt 1.000 Euro pro Monat. Der Schimmelbefall ist so stark, dass eine Beseitigung innerhalb von einem Jahr nicht möglich ist. In diesem Fall kann die Miete um 50 % gekürzt werden. Der Ertragswert der Wohnung beträgt dann:
Bei einer nicht vermietbaren Wohnung ist der Ertragswert jedoch deutlich niedriger als bei einer vermietbaren Wohnung. Dies führt zu einer niedrigeren Bewertung der Wohnung und damit zu einer geringeren Erbschaftsteuerschuld.
In der Praxis kann es sinnvoll sein, einen Sachverständigen mit der Bewertung der Wohnung zu beauftragen. Der Sachverständige kann die Mängel der Wohnung beurteilen und die Höhe der Kürzung der Miete ermitteln.
Situation bei Nicht-Vermietbarkeit: Wenn eine Wohnung aufgrund von Mängeln nicht vermietbar ist, muss dies in der Bewertung berücksichtigt werden. In solchen Fällen wird oft ein Abschlag vom theoretisch erzielbaren Ertragswert vorgenommen. Dieser Abschlag spiegelt den Minderwert der Immobilie aufgrund ihrer Nicht-Vermietbarkeit wider.
Ermittlung der fiktiven Miete: Selbst wenn die Wohnung aktuell nicht vermietet ist oder nicht vermietet werden kann, wird für die Bewertung eine fiktive, marktübliche Miete angesetzt. Diese orientiert sich an vergleichbaren Objekten in ähnlicher Lage und Zustand.
Berücksichtigung der Mängel: Die spezifischen Mängel der Wohnung müssen bei der Bewertung berücksichtigt werden. Dies kann durch Anpassung der fiktiven Miete oder durch direkte Abschläge auf den Ertragswert erfolgen. Die Art und das Ausmaß der Mängel spielen hierbei eine entscheidende Rolle.
Kapitalisierungszinssatz: Der Kapitalisierungszinssatz, der zur Berechnung des Ertragswerts verwendet wird, kann ebenfalls angepasst werden, um das erhöhte Risiko und die geringere Attraktivität der nicht vermietbaren Immobilie widerzuspiegeln.
Sachverständigengutachten: In komplexen Fällen, insbesondere wenn erhebliche Mängel vorliegen, kann es sinnvoll sein, ein Sachverständigengutachten einzuholen, um den angemessenen Wert der Immobilie zu bestimmen.
Steuerliche Behandlung: Für die Erbschaftsteuer wird der so ermittelte Wert der Wohnung herangezogen. Es ist wichtig, die Bewertung korrekt durchzuführen, da sie direkte Auswirkungen auf die Höhe der zu zahlenden Erbschaftsteuer hat.
Es ist ratsam, bei der Bewertung einer solchen Immobilie für die Erbschaftsteuer einen Fachmann, wie einen Steuerberater oder einen zertifizierten Immobiliensachverständigen, zu konsultieren, um eine genaue und den rechtlichen Anforderungen entsprechende Bewertung sicherzustellen.
Angaben zur Bewertung im Ertragswertverfahren
Der Ertrag der Immobilie ist wesentlich für ihre Wertbestimmung. Für
erbschaft- und schenkungsteuerliche Bewertungszwecke ist daher das
Ertragswertverfahren anzuwenden. Bitte geben Sie die folgenden Daten
an:
Gemarkung des Grundstücks:
Grundbuchblatt/Flur des Grundstücks:
Flurstück(e):
Einheitswertaktenzeichen:
Miete der letzten 12 Monate ohne Umlagen:
Ist die Immobilie (teilweise) eigengenutzt, ungenutzt,
unentgeltlich überlassen oder um mehr als 20 % verbilligt
vermietet?
Wenn vorstehende Frage mit "ja" beantwortet wurde, wird
insoweit die übliche Miete benötigt. Andernfalls kann
dieser Punkt gestrichen werden.
Nur bei gemischt genutzten Grundstücken:
Hat der gewerbliche Anteil auf Basis der Wohn- und
Nutzfläche einen Anteil von bis zu 50 % oder von mehr als
50 %?
Baujahr der Immobilie:
Besteht für die Immobilie eine Abbruchverpflichtung?
Wurden bei der Immobilie in den letzten zehn Jahren
umfassende Modernisierungen bei den folgenden
Modernisierungselementen durchgeführt? Bitte kreuzen Sie
entsprechendes an:
Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung
Modernisierung der Fenster und Außentüren
Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser,
Abwasser)
Modernisierung der Heizungsanlage
Wärmedämmung der Außenwände
Modernisierung von Bädern
Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Decken, Fußböden,
Treppen
Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung
□
□
□
□
□
□
□
□
Sind Ihnen Liegenschaftszinssätze des Gutachterausschusses
für die Immobilie bekannt und wenn ja, wie hoch sind diese?
Fläche des Grundstücks in Quadratmeter:
Bodenrichtwert:
Hinweis: Sollte ein Ertragswert nicht ermittelt werden können, ist eine
Bewertung der Immobilie im Sachwertverfahren nötig. Die hierzu
benötigten Angaben werde ich im Weiteren ggf. noch erfragen.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren dient als Auffangbecken für alle Arten von Immobilen, die bisher nicht den anderen Bewertungsverfahren zugeordnet werden können. Darunter gehören nicht nur die sonstigen bebauten Grundstücke, worunter regelmäßig Spezialimmobilien (Krankenhäuser, Hotels, Sporthallen, Altenwohnheime etc.) zu verstehen sind, sondern auch Grundstücke des Vergleichswertverfahren, bei denen kein Vergleichswert ermittelt werden kann oder eigentliche Ertragswertgrundstücke, bei denen es an einer tatsächlichen und einer übliche Miete mangelt.
Das Sachwertverfahren ist das am stärksten standardisierte Verfahren. Daher kann es sein, dass hier umfangreiche Punkte noch persönlich mit dem Mandanten geklärt werden müssen.
Die Immobilienbewertung im Sachwertverfahren ist in §§ 189 ff. BewG geregelt. Durch das Steueränderungsgesetz 2015 v. 2.11.2015 wurde das Sachwertverfahren für Bewertungsstichstage ab 2016 modifiziert.
Folgendes Schema stellt die konkrete Berechnung ab 2016 dar:
Regelherstellungskosten
mal Baupreisindex
= indizierte Regelherstellungskosten
mal Flächeneinheiten (Bruttogrundfläche des Gebäudes)
= Gebäuderegelherstellungswert
abzgl. Alterswertminderung
=Gebäudesachwert
zzgl. Wert des Grund und Bodens
= vorläufiger Sachwert
mal Wertzahl
= Sachwert des Grundstücks
Baupreisindex
Für Bewertungsstichtage ab 2016 werden die Regelherstellungskosten
unabhängig des Baujahres ausgesucht, da an deren Stelle der
Baupreisindex getreten ist. Dieser soll jährlich im Erlasswege seitens
des BMF bekanntgegeben werden, so dass sich eine jährliche
Fortschreibung der Wertermittlung ergibt.
Das aktuell gültige BMF-Schreiben sieht für Wohngebäude einen Index von 127,2 und für Nichtwohngebäude einen Index von 128,1 vor. Die Indizes werden vom Statistischen Bundesamt für die Bauwirtschaft (Preisindizes für den Neubau in konventioneller Bauart von Wohn- und Nichtwohngebäuden) ermittelt.
Regelherstellungskosten
Die Regelherstellungskosten ergeben sich aus Anlage 24 zum BewG in Abhängigkeit der konkreten und spezifizierten Immobilienausgestaltung und der anzuwendenden Gebäudestandards (vgl. folgenden Punkt).
Aufgrund der teilweise starken Spezifizierung der jeweiligen Immobilienarten in Anlage 24 zum BewG sollte die Ermittlung der Regelherstellungskosten in jeden Fall im persönlichen Gespräch mit dem Mandanten erfolgen. Nur so können sichere Zuordnungen erfolgen und der korrekte Wert der Regelherstellungskosten in Euro pro Qm Bruttogrundfläche gefunden werden
Standardstufe des Gebäudes (Gebäudestandard)
Während bisher nur drei Ausstattungsstandards zu unterscheiden waren, ist ab 2016 der Gebäudestandard in fünf verschiedene Standardstufen einzuteilen. Die jeweilige Standardstufe ist dabei für neun Gebäudemerkmale auszusuchen. Die Gebäudemerkmale sind Außenwände, Dach, Fenster und Außentüren, Innenwände und -türen, Deckenkonstruktion und Treppen, Fußböden, Sanitäreinrichtung, Heizung und sonstige technische Ausstattung.
Das einer Standardstufe zugeordnete Gebäudemerkmal wird dann mit einem vorgegebenen Wägungsanteil berücksichtigt, so dass im Endeffekt ein gewichteter Durchschnitt der jeweiligen Regelherstellungskosten errechnet werden kann.
Zur genaueren Einordnung ist es sicherlich nötig, den Ausstattungsstandard entsprechend der Vorgaben unter Punkt III. der Anlage 24 zum BewG mit dem Mandanten im Gespräch konkret zu bestimmen.
Bruttogrundfläche
Die Bruttogrundfläche ist die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Dabei sind bei den Grundflächen folgende Bereiche zu unterscheiden:
Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,
Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe
umschlossen,
Bereich c: nicht überdeckt.
Für die Anwendung der Regelherstellungskosten sind im Rahmen der
Ermittlung der Bruttogrundfläche nur die Grundflächen der Bereiche a
und b zugrunde zu legen. Balkone, auch wenn sie überdeckt sind, sind
dem Bereich c zuzuordnen.
Nicht zur Bruttogrundfläche gehören z. B. Flächen von Spitzböden und
Kriechkellern, Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und
Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen
sowie Flächen unter konstruktiven Hohlräumen, z. B. über abgehängten
Decken.
Alterswertminderung
Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung
abzuziehen. Die Alterswertminderung ergibt sich über Anlage 22 zum
BewG. Sie wird nach § 190 Abs. 2 BewG nach dem Verhältnis des Alters
des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen
Gesamtnutzungsdauer bestimmt.
Praxis-Beispiel
Zum Bewertungsstichtag ist das Gebäude 8 Jahre alt. Es handelt sich um
ein Gebäude mit einer wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage
22 zum BewG von 80 Jahren. Die Alterswertminderung beträgt dann 10 %
der Gebäudeherstellungskosten.
Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist
regelmäßig mit mindestens 30 % (bis Ende 2015: 40%) des
Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen.
Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die
die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder
verkürzt haben, ist von einem entsprechenden früheren oder späteren
Baujahr auszugehen.
Wert des Grund und Bodens
Der Wert des Grund und Bodens eines bebauten Grundstücks bestimmt sich
wie der Wert eines unbebauten Grundstücks regelmäßig nach der Fläche
multipliziert mit dem Bodenrichtwert.
Wertzahl
Als Wertzahlen sind vorrangig die vom Gutachterausschuss ermittelten
Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) zur Angleichung an den
gemeinen Wert anzuwenden. Bisher lagen den Gutachterausschüssen jedoch
regelmäßig keine geeigneten Wertzahlen vor, weshalb die Wertzahl gem. §
191 Abs. 2 BewG standardisiert nach Anlage 25 des BewG ermittelt wird.
Eine entsprechende Wertzahl kann dort in Abhängigkeit des
Bodenrichtwerts und des zuvor ermittelten vorläufigen Sachwert der
Anlage 25 des BewG entnommen werden.
Mit Wirkung ab 2016 wurde das Sachwertverfahren im Bewertungsgesetz
allerdings auch an die Sachwertrichtlinie angepasst, so dass zukünftig
auch die Wertzahl vermehrt aus den Gutachterausschüssen, statt aus der
Anlage 25 zum BewG, kommt.
Vorbehaltsnießbrauch
Die Ermittlung des Kapitalwerts des Nießbrauchsrechts richtet sich nach
dem Bewertungsgesetz und kann in folgender Formel dargestellt werden:
Jahreswert des Nießbrauchs
mal Vervielfältiger für lebenslängliche Nutzungen oder Leistungen
= Kapitalwert Nießbrauch
Jahreswert des Nießbrauchs
Unter dem Jahreswert ist der Wert der Nutzung während eines Jahres zu
verstehen. Als Jahreswert ist grundsätzlich der Reinertrag zugrunde zu
legen.
Dieser ergibt sich, wenn die vom Nießbraucher zu tragenden Kosten von
den Einnahmen abgezogen werden. Da dieser Wert in der Praxis regelmäßig
von Jahr zu Jahr variiert, ist bei schwankenden Beträgen § 15 Abs. 3
BewG zu beachten. Danach gilt:
"Bei Nutzungen oder Leistungen, die in ihrem Betrag ungewiss sind
oder schwanken, ist als Jahreswert der Betrag zugrunde zu legen,
der in Zukunft im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt
werden wird."
Da trotz dieser sicherlich gut gemeinten gesetzlichen Regelung die
voraussichtlichen Werte der Zukunft in der Praxis dennoch ungewiss
bleiben, wird regelmäßig der Durchschnittsreinertrag der letzten 3
Jahre maßgebend sein. Bei vermieteten Immobilien kann es sich daher
empfehlen, die Anlagen V der letzten 3 Jahre zu den Akten zu nehmen, um
den Jahreswert entsprechend nachweisen zu können.
Nicht in Geld bestehende Nutzungen oder Leistungen (so z. B. bei
Eigennutzung durch den Vorbehaltsnießbraucher) sind mit den üblichen
Mittelpreisen des Verbrauchsorts anzusetzen (§ 15 Abs. 2 BewG). Das ist
der Geldbetrag, den der Berechtigte aufwenden müsste, um sich die
geldwerten Güter im freien Verkehr zu verschaffen. Maßgebend ist der
Mittelpreis im jeweiligen Veranlagungszeitpunkt. Bei steigenden Preisen
kann deshalb der Kapitalwert gleich bleiben, obwohl der Vervielfältiger
sinkt.
Bei der Ermittlung des Kapitalwerts der Nutzungen eines Wirtschaftsguts
kann der Jahreswert dieser Nutzungen höchstens den Wert betragen, der
sich ergibt, wenn der für das genutzte Wirtschaftsgut nach den
Vorschriften des Bewertungsgesetzes anzusetzende Wert durch 18,6
geteilt wird (§ 16 BewG).
Zum Hintergrund: Das BewG geht davon aus, dass sich Vermögen
langfristig im Durchschnitt mit 5,5 % verzinst (§ 13 BewG). Unterstellt
man, dass die Erträgnisse eines Wirtschaftsguts dieser Verzinsung
entsprechen, so errechnet sich der Wert dieses Wirtschaftsguts in der
Weise, dass die Erträgnisse – bei Annahme mittelschüssiger
Zahlungsweise – mit 18,6 (= 100 ./. 5,5 %) vervielfacht werden.
Daraus folgt weiter, dass der Kapitalwert zeitlich unbegrenzter
wiederkehrender Nutzungen, auch wenn diese Nutzungen nicht mit einem
bestimmten Wirtschaftsgut in Zusammenhang stehen, nicht höher angesetzt
werden kann als mit dem 18,6-fachen des Jahreswerts. Denn diese
Nutzungen werden als Ertrag eines zu 5,5 % Zins angelegten Kapitals
angesehen.
Zur Ermittlung des Kapitalwerts wiederkehrender Nutzungen eines
Wirtschaftsguts ist damit so zu verfahren, dass zunächst der
Jahresreinertrag zu ermitteln ist.
Liegt dieser Reinertrag unter dem 18,6 Teil des Werts des genutzten
Wirtschaftsguts, so kommt § 16 BewG nicht zum Zuge.
Ist der Jahreswert dagegen höher als der 18,6. Teil des Werts des
genutzten Wirtschaftsguts, so tritt aufgrund § 16 BewG eine Begrenzung des
Jahreswerts auf den 18,6. Teil des Werts des Wirtschaftsguts ein.
Vervielfältiger
Der Vervielfältiger zur Ermittlung des Kapitalwerts lebenslänglicher
Nutzungen oder Leistungen (hier das Nießbrauchsrecht) ermittelt sich
aus den veröffentlichten Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes.
Dem folgend gibt das BMF die Vervielfältiger in Abhängigkeit von
Geschlecht, vollendetem Lebensalter und der sich daraus ergebenden
Lebenserwartung mittels Verwaltungsanweisung bekannt.
Je nach Bewertungsstichtag sind unterschiedliche BMF-Schreiben zu
beachten:
Bewertungsstichtage ab 1.1.2021
Bewertungsstichtage ab 1.1.2020
Bewertungsstichtage ab 1.1.2019
Bewertungsstichtage ab 1.1.2018
Bewertungsstichtage ab 1.1.2017
Bewertungsstichtage ab 1.1.2016
Bewertungsstichtage ab 1.1.2013 bis Ende 2015
Im Jahr 2013 und 2014 hat das Statistische Bundesamt keine aktuellen
Sterbetafeln veröffentlicht. Daher sind entsprechend des BMF-Schreibens
v. 21.11.2014 und vom 13.12.2013 die
Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher
Nutzungen oder Leistungen, die nach der am 2.10.2012 veröffentlichten
Sterbetafel 2009/2011 des Statistischen Bundesamtes ermittelt und
veröffentlicht wurden, auch für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2014 und
1.1.2015 anzuwenden. Der Vervielfältiger kann daher für 2014 und 2015
aus der Tabelle des BMF-Schreibens v. 26.10.2012 für
Bewertungsstichtage ab 2013 entnommen werden.
Bewertungsstichtage ab 1.1.2012
Vorbehaltsnießbrauchsrecht für mehrere Personen
Sofern die Dauer der Nutzung oder Leistung von der Lebenszeit mehrerer
Personen abhängt und dass Nießbrauchsrecht erst mit dem zuletzt
Versterbenden erlischt, so ist das Lebensalter und das Geschlecht
derjenigen Person maßgebend, für die sich der höchste Vervielfältiger
ergibt (§ 14 Abs. 3 BewG).
Praxis-Tipp
Bei der Berechnung in der der Nießbrauch mindernd berücksichtigt wurde, muss auf § 14 BewG hingewiesen werden, wonach es zu einer "Nachversteuerung" kommen kann.
1. Kategorie
Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und
Zweifamilienhäuser werden grundsätzlich im
Vergleichswertverfahren bewertet.
2. Kategorie
Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt
genutzte Grundstücke werden im Ertragswertverfahren
taxiert.
3. Kategorie
Die dritte Kategorie dient als Art Auffangbecken. Hier
werden zum einen sonstige bebaute Grundstücke einsortiert
und zum anderen auch Grundstücke des
Vergleichswertverfahrens, bei denen ein Vergleichswert
nicht vorhanden ist und Grundstücke des
Ertragswertverfahrens, bei denen eine übliche Miete nicht
ermittelt werden kann.
Im Weiteren werde ich die Grundstücke bereits den
entsprechenden Bewertungsverfahren zuordnen und zu jedem Grundstück die
benötigten Daten erfragen. Sie erhalten die Fragestellungen in
Checklistenform, sodass Sie die Punkte einfach durchgehen können und
mir das ausgefüllte Schreiben schlicht zurückreichen.
Sofern gewünscht mache ich Ihnen selbstverständlich gerne
eine Kopie der ausgefüllten Checkliste bzw. des bearbeiteten Schreibens
für Ihre Unterlagen.
Sollten Sie darüber hinaus selber bereits Informationen und Daten des
lokal zuständigen Gutachterausschusses für Ihre Immobilie vorliegen
haben, reichen Sie diese bitte (ggf. als Kopie) ein, auch wenn nach den
entsprechenden Daten in der Checkliste separat gefragt wird.
Bewertung unbebauter Grundstücke
Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten.
Bitte geben Sie die folgenden Daten an:
Fläche des Grundstücks in Quadratmeter:
Bodenrichtwert:
Gemarkung des Grundstücks:
Grundbuchblatt/Flur des Grundstücks:
Flurstück(e):
Einheitswertaktenzeichen:
Hinweis
: Die Angaben zur Fläche und zum Bodenrichtwert sind unumgänglich. Ist
der Bodenrichtwert nicht bekannt und kann auch nicht ermittelt werden,
müssen die anderen Angaben auch unbedingt gemacht werden, damit dann
durch meine/unsere Kanzlei ein entsprechender Bodenrichtwert ermittelt
werden kann.
Vergleichswertverfahren
Bei der Immobilie handelt es sich um
Wohnungseigentum, Teileigentum oder ein Ein- und Zweifamilienhaus,
weshalb das Vergleichswertverfahren anzuwenden ist. Bitte geben Sie die
folgenden Daten an:
Ein belastbarer Vergleichswert liegt mir vor (bitte
entsprechende Unterlagen beifügen) und beträgt:
Gemarkung des Grundstücks:
Grundbuchblatt/Flur des Grundstücks:
Flurstück(e):
Einheitswertaktenzeichen:
Wohn-/Nutzfläche in Quadratmeter:
Fläche des Grundstücks in Quadratmeter:
Bodenrichtwert:
Hinweis: Sollte ein Vergleichswert nicht gefunden werden können, ist
eine Bewertung der Immobilie im Sachwertverfahren nötig. Die hierzu
benötigten Angaben werde ich/werden wir im Weiteren ggf. noch erfragen.
Für sonstige bebaute Grundstücke ist regelmäßig das Sachwertverfahren
anzuwenden. Dies gilt auch für Grundstücke die eigentlich zum
Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren gehören, ein Vergleichswert
oder eine übliche Miete jedoch nicht ermittelt werden kann.
Das Sachwertverfahren ist im hohen Maße standardisiert. Dies erfordert
ergänzend zur nachfolgenden Checkliste die separate Klärung
verschiedener Punkte. Zunächst benötigen wir folgende Angaben:
Gemarkung des Grundstücks:
Grundbuchblatt/Flur des Grundstücks:
Flurstück(e):
Einheitswertaktenzeichen:
Baujahr der Immobilie:
Stufen Sie den Ausstattungsstandard der Immobilie als
einfachst, einfach, Basis, gehoben oder aufwendig ein?
einfachst
einfach
Basis
gehoben
aufwendig
Hinsichtlich der konkreten Ermittlung des
Ausstattungsstandards in Bezug auf die Gebäudemerkmale
Außenwände, Dach, Fenster und Außentüren, Innenwände
und –türen, Deckenkonstruktion und Treppen, Fußböden,
Sanitäreinrichtung, Heizung und sonstige technische
Ausstattung wird sich ihr(e) Sachbearbeiter(in) noch
mit der gesetzlichen Beschreibung der jeweiligen
Standardstufe bei Ihnen melden.
Ebenso wir Ihr(e) Sachbearbeiter(in) anhand der
einschlägigen Tabellen des Bewertungsgesetzes die
anzuwendenden Regelherstellungskosten in Euro pro
Quadratmeter Bruttogrundfläche mit Ihnen ermitteln.
Aufgrund der sehr differenzierten Ermittlung beider Angaben
würde dies den Rahmen dieser Checkliste sprengen.
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Bruttogrundfläche des Gebäudes in Quadratmetern:
Bitte beachten Sie, dass die Bruttogrundfläche keinesfalls
mit der Wohnfläche gleichzusetzen ist. Sofern Sie
diesbezüglich weitere Informationen benötigen, sprechen Sie
uns an.
Fläche des Grundstücks in Quadratmeter:
Bodenrichtwert:
Vorbehaltsnießbrauch
Mittels der Vereinbarung eines Vorbehaltsnießbrauchsrechts bei
Gestaltung der vorweggenommenen Erbfolge, kann sich der
Vermögensübergeber die Erträge aus der Immobilie zur Finanzierung des
Lebensunterhalts weiterhin vorbehalten, auch wenn der Beschenkte zum
juristischen Eigentümer des Objekts und im Grundbuch eingetragen wird.
Dabei kann sich der Vermögensübergeber die Erträge für sich selbst und
eine ggf. länger lebende weitere Person (i. d. R. der Ehegatte)
vorbehalten.
Der Kapitalwert des vereinbarten Vorbehaltsnießbrauchrechts kann dabei
schenkungsteuermindernd abgezogen werden.
Damit der Kapitalwert des Nießbrauchrechts ermittelt werden kann,
werden die folgenden Angaben benötigt, welche nachfolgend für das
Grundstück ………………………………………………….. gemacht werden:
Geben Sie nebenstehend konkret an, für welche Immobilien
ein Vorbehaltsnießbrauch vereinbart werden soll.
Liegen Erkenntnisse vor, wie hoch der Reinertrag (Einnahmen
minus Kosten) der Immobilie ist, der in Zukunft im
Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt wird.
Wie hoch war der Reinertrag der Immobilie jeweils in den
letzten 3 Jahren?
Bitte reichen Sie die Anlagen V zur
Einkommensteuererklärung der letzten 3 Jahre ein, sofern
diese in der Kanzlei vorliegen.
Falls ein Reinertrag nicht gegeben ist: Geben Sie Ihrer
Meinung nach den üblichen Mittelpreis der Immobilie an.
Geburtsdatum des Immobilienschenkers
(wird die Immobilie von mehreren geschenkt, geben Sie bitte
alle an):
Geschlecht des Immobilienschenkers
(wird die Immobilie von mehreren geschenkt, geben Sie bitte
alle an):
Sofern das Vorbehaltsnießbrauchsrecht auch noch nach
Ableben des Immobilienschenkers für eine andere Person
gelten soll, geben Sie bitte auch hier Geburtsdatum und
Geschlecht an.
Damit sollten alle für die erbschaft- bzw. schenkungsteuerlichen
Berechnungen notwendigen Daten vorliegen. Darüber hinaus kann es jedoch
sein, dass sich im Einzelfall weitere Fragen ergeben, weshalb Sie für
etwaige Rückfragen bitte Verständnis haben.
Zur weiteren Vorgehensweise: Anhand der eingereichten Daten werden nun
weitere Ermittlungen bei den lokalen Gutachterausschüssen angestellt.
Sofern bereits alle für Berechnung der Immobilienbewertung notwendigen
Daten vorliegen, werden die Bewertungsrechnungen gefertigt. Unmittelbar
nach Vorliegen der Bewertungsergebnisse, werde ich/werden wir Ihnen
diese präsentieren und ich kann/wir können das weitere Vorgehen sowie
etwaige Gestaltung im Bereich der Schenkungsteuer gemeinsam besprechen.
Sollten Sie bis dahin noch Rückfragen haben, zögern Sie bitte nicht
mich/uns zu kontaktieren.
Nachweis des niedrigeren Grundstückswerts durch Sachverständige und niedrigerer gemeiner Wert bei Mindestbewertung
Das Bayerische Staatsministerium der Finanzen hat mit Schreiben vom
2.3.1999, 34 – S 3014 – 17/314 – 7 858 folgendes mitgeteilt:
1. Gegenstand der Sachverständigengutachten
Die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und
Schenkungsteuer durch die Finanzämter erfolgt notwendig nach pauschalen
Vorgaben und Verfahren. Während im Durchschnitt das Niveau der auf
diese Weise festgestellten Grundstückswerte bei etwa 60 % des
Verkehrsniveaus liegt, kann der durch das Finanzamt festgestellte Wert
im Einzelfall den Verkehrswert des konkreten Grundstücks übersteigen.
Der Gesetzgeber hat es daher zugelassen, dass der Steuerpflichtige in
einem solchen Fall den niedrigeren Verkehrswert nachweisen kann. (§ 145
Abs. 3 Satz 3, § 146 Abs. 7 BewG). Geeigneter und in der Praxis wohl
häufigster Nachweis ist ein Verkehrswertgutachten durch einen
Sachverständigen.
Grundsätzlich kann auch ein abweichender Bodenrichtwert nachgewiesen
werden. Weder die Ermittlung der Bodenrichtwerte (§ 196 Abs. 1 BauGB)
noch die Veröffentlichung oder Mitteilung an das Finanzamt (Abs. 3)
beinhaltet nach allgemeiner Rechtsauffassung eine verbindliche
Feststellung (im Verhältnis zur Steuerverwaltung so auch die
Gesetzesbegründung in BT-Drs. 7/4793 zum damaligen § 143b BBauG 1976).
Mit dem in § 145 BewG genannten Bodenrichtwert ist der materiell
richtige und nicht der formal ermittelte oder veröffentlichte Wert
gemeint. Dies folgt daraus, dass ansonsten nach Art. 19 Abs. 3 GG ein
Rechtsbehelf gegen die Ermittlung oder Veröffentlichung des
Bodenrichtwerts vorgesehen werden müsste.
Allerdings stellt das Baugesetzbuch die Ermittlung der Bodenrichtwerte
in das Monopol der Gutachterausschüsse. Einen von den veröffentlichten
Werten abweichenden Bodenrichtwert kann daher nur der
Gutachterausschuss ermitteln. Grundsätzlich ist die Ermittlung in der
nach § 6 Abs. 3 Bayer. GutachterausschussV vorgesehenen Zusammensetzung
vorzunehmen. Es erscheint allerdings fraglich, ob der Aufwand für das
Zusammentreten auch dann vertretbar ist, wenn es sich um die
Feststellung im Einzelfall handelt, bei dem Folgewirkungen für andere
Fälle eher unwahrscheinlich sind. Soweit über den Einzelfall hinaus
nicht eine allgemeine Ermittlung bisher nicht ausreichend detaillierter
Werte (Nachverdichtung) angebracht ist, halte ich es für sinnvoll und
zulässig, wenn in Absprache mit dem nach § 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB in
den Gutachterausschuss zu berufenden Bediensteten der Finanzverwaltung
(dem nach der baurechtlichen Literatur in erster Linie die Aufgabe
zukommt, ergänzende Vorgaben i.S. des § 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB zu
machen, vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, RdNr. 28 und 58 zu § 196 BauGB)
der abweichende Bodenrichtwert von der Geschäftsstelle ermittelt und
vom Vorsitzenden mitgeteilt wird.
2. Verhältnisse des Nachweises des Werts eines bebauten Grundstücks
und seines Mindestwerts als fiktiv unbebautes Grundstück:
Ein niedriger Verkehrswert eines bebauten Grundstücks kann durch ein
Wertgutachten nachgewiesen werden, das den Wert des Grund und Boden und
des Gebäudes umfasst (§ 146 Abs. 7 BewG). Ist für steuerliche Zwecke
der Mindestwert nach § 146 Abs. 6 BewG anzusetzen, kann der
Steuerpflichtige auch nachweisen, dass der Verkehrswert des unbebauten
Grundstücks geringer ist als der nach § 145 Abs. 3 Satz 1 und 2 BewG
berechnete Wert. Die Verweisung in § 146 Abs. 6 BewG umfasst auch den
Satz 3 des § 145 Abs. 3 BewG. Das Grundstück ist dabei „als unbebautes
Grundstück” zu bewerten. Wegen dieser Fiktion darf kein Abschlag für
das vorhandene Gebäude gemacht werden. Regelmäßig wird daher ein
nachgewiesener Mindestwert höher ausfallen, als der bei der Bewertung
des bebauten Grundstücks anzusetzende Bodenwertanteil, bei dem die
Wertminderung wegen der in Zukunft anfallenden Abbruchkosten
berücksichtigt werden kann.
Ist das vorhandene Gebäude abgenutzt und daher weitgehend wertlos, kann
der nachgewiesene Verkehrswert des bebauten Grundstücks daher unter dem
Wert des (fiktiv) unbebauten Grundstücks liegen.
Aus der Systematik des § 146 Abs. 6 und 7 BewG folgt zudem, dass durch
den Nachweis des niedrigeren Werts des unbebauten Grundstücks nur der
Mindestwert unterschritten werden kann, nicht jedoch der aufgrund der
Absätze 1 bis 4 ermittelte Ertragswert.
3. Eignung als Gutachter
Es besteht keine gesetzliche Festlegung, wer Wertgutachten erstellen
darf. Dem Bedürfnis, Interessenten geeignete Sachverständige erkennbar
zu machen, wird durch die Bezeichnung „Öffentlich bestellter und
beeidigter Sachverständiger für … (Angabe des Fachgebiets)” (§ 36 GewO,
Art 4 Abs. 1 des Bayer. Sachverständigengesetzes – SachvG) Rechnung
getragen. Diese Sachverständigen werden in Bayern nach Überprüfung
ihrer Kompetenz durch die Regierungen bestellt und unterliegen
bestimmten rechtlichen Regelungen bei der Berufsausübung. Neben den
Gutachterausschüssen, die als staatliche Einrichtungen amtliche
Kompetenz besitzen, sind daher die „Öffentlich bestellten und
beeidigten Sachverständigen” in Abschnitt R 163 Abs. 1 der
Erbschaftsteuer-Richtlinien als diejenigen benannt, deren Gutachten
regelmäßig als Nachweis für einen geringeren Verkehrswert anerkannt
werden kann. Allerdings gilt das nur für solche Sachverständigen, die
auf dem Gebiet der Immobilienbewertung (die Bezeichnung des Fachgebiets
ist nicht überall einheitlich) öffentlich bestellt sind.
Neben den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gibt
es zertifizierte und freie Sachverständige zertifizierte
Sachverständige sind solche, die nicht von öffentlichen Stellen,
sondern von privatrechtlichen Einrichtungen hinsichtlich ihrer
Kompetenz überprüft und auch in der laufenden Berufsausübung überwacht
werden. Dieses privatrechtliche Personenzertifizierungssystem ist vor
allem in den angelsächsischen Ländern seit langem verbreitet und wurde
durch die Europäische Norm 45 013 (jetzt auch DIN EN 45 013) auch auf
dem Kontinent und in Deutschland eingeführt. Im Allgemeinen steht die
Qualität der so zertifizierten Fachleute der von einer staatlichen
Stelle geprüften und anerkannten Fachleute nicht nach, da die Akzeptanz
entsprechender Zertifikate in der Öffentlichkeit nur erreicht werden
kann, wenn ein bestimmtes Qualitätsniveau garantiert wird. Mangels
gesetzlicher Vorschriften ist es allerdings grundsätzlich jedermann
möglich, eine Zertifizierungsstelle in Leben zu rufen. Auch hier gibt
es Bestrebungen, einem Qualitätsverlust vorzubeugen. So hat sich (unter
Beteiligung des Bundes und der Länder) ein „Deutscher Akkreditierungs
Rat” (DAR) gebildet, der Vorgaben für die Zertifizierungsstellen gibt,
die von der als GmbH ins Leben gerufenen „Trägergemeinschaft für
Akkreditierung” (TGA) überprüft und überwacht und durch eine
Akkreditierungsurkunde bestätigt werden. Auf dem Sektor der
Immobilienbewertung ist die (von Bankenverbänden gegründete) „Hyp Zert
– Gesellschaft zur Zertifizierung von Immobiliensachverständigen für
Beleihungszwecke mbH” akkreditiert, die nach erfolgreicher Prüfung den
Titel „Zertifizierter Immobiliensachverständiger für
Beleihungswertermittlungen – zertifiziert durch HypZert” verleiht. Es
handelt sich insoweit zwar um Sachverständige, die in erster Linie
Beleihungswertermittlungen für Banken durchführen, doch gehört zu ihrem
Lehr- und Prüfungsstoff auch die Verkehrswertermittlung. Dabei ist zu
beachten, dass die Zertifikatsinhaber aufgrund der erforderlichen
persönlichen Qualifikation in Person zertifiziert wurden, die Ausübung
des Berufes jedoch zum Teil im Angestelltenverhältnis oder in
Gesellschaften erfolgt.
Freie Sachverständige unterliegen keinerlei Qualitätsprüfung und
Überwachung der Berufsausbildung. Dies schließt nicht aus, dass die
Qualität ihrer Gutachten die der öffentlich bestellten und vereidigten
oder zertifizierten Gutachter erreicht, doch lässt sich das jeweils nur
im Einzelfall entscheiden. Bei freien Sachverständigen sollte erkennbar
sein, welche fachlichen Voraussetzungen sie für ihre Tätigkeit
mitbringen. Da vor allem auch die Tatsachenermittlung in der Regel
Fachkenntnisse voraussetzt muss erkennbar sein, dass solche vorhanden
sind.
Sachverständige müssen ihre Gutachten unparteiisch abgeben. Wer
persönlich unmittelbar oder mittelbar betroffen oder sonst befangen
ist, ist als Gutachter ungeeignet. Hinsichtlich der an einem
Wertgutachten beteiligten Mitglieder eines Gutachterausschusses gelten
hierfür die Art. 71 Abs. 3, Art. 20 und 21 des Bayer.
Verwaltungsverfahrensgesetzes (vgl. § 6 Abs. 4 Bayer.
GutachterausschussV), die den §§ 82 bis 84 AO entsprechen. Öffentlich
bestellte und vereidigte Sachverständige sind nach Art. 9 SachvG
gehalten, einen Auftrag abzulehnen, wenn sie ein unmittelbares oder
mittelbares Interesse an dem Gegenstand haben oder sich für Befangen
halten. Dies muss entsprechend auch gelten, wenn Gutachten anderer
Sachverständiger vorgelegt werden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob
der mögliche Befangenheitsgrund gegenüber dem Auftraggeber des
Gutachtens besteht. Auch hinsichtlich anderer Beteiligter an dem
Verwaltungsverfahren, die durch das Gutachten betroffen sein können,
ist die Befangenheit auszuschließen.
Zusatz BayLfSt:
Die Finanzverwaltung hält, entgegen der BFH-Rechtsprechung vom
11.9.2013, II R 61/11, an Ihrer Auffassung fest, dass der
Steuerpflichtige den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts auch durch
ein Gutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten oder –
unter bestimmten Voraussetzungen – auch eines freien Sachverständigen
erbringen kann. Hierzu verweise ich auf den Ländererlass der obersten
Finanzbehörden der Länder vom 19.2.2014, BStBl 2014 I S. 808.
4. Inhaltliche und formale Anforderungen an
Sachverständigengutachten
Der Nachweis ist ausschließlich über den gemeinen Wert des Grundstücks
zu führen. Die Definition des gemeinen Wertes (§ 9 Abs. 2 BewG) ist im
Wesentlichen deckungsgleich mit dem Begriff des Verkehrswerts (§ 194
BauGB). Gutachten über andere Werte (Beleihungswert, Versicherungswert)
sind zum Nachweis nicht geeignet.
Wertgutachten beinhalten regelmäßig Tatsachenfeststellungen und
Schlussfolgerungen daraus, wobei Beweismittel im engeren Sinn nur die
Tatsachenfeststellungen sind. Tatsachen sind z.B. die Lage, der
Zuschnitt, die geologischen Eigenschaften und die Verkehrsanbindung des
Grundstücks auf das Grundstück einwirkende Emissionen, der bauliche
Zustand der Gebäude und deren Nutzung. Tatsachen sind auch die
Vergleichswerte die zur Ermittlung des Wertes herangezogen werden. Es
ist durchweg erforderlich, dass diese Tatsachen beschrieben und die Art
ihrer Ermittlung erkennbar gemacht wird. Bei Tatsachen, die öffentlich
zugänglich sind, ist auch die Quelle anzugeben, soweit sie amtlich
festgestellt wurden, ist die feststellende Behörde anzugeben. Im
Allgemeinen muss das Finanzamt die durch den Sachverständigen
festgestellten Tatsachen nicht überprüfen. Widersprechen einzelne
Tatsachen den eigenen Erkenntnissen des Finanzamts (etwa ein Abschlag
für die Hanglage, obwohl bekannt ist, dass das Grundstück auf der
Talsohle liegt), ist der Steuerpflichtige auf den Widerspruch
hinzuweisen und um Stellungnahme zu bitten.
Schlussfolgerungen müssen für einen dritten nachvollziehbar sein und
den Regeln der Logik entsprechen. Wendet der Sachverständige anerkannte
Bewertungsmethoden zutreffend an, ist es nicht erforderlich, auf die
Eignung dieser Methoden für die Bewertung einzugehen. Anerkannte
Bewertungsmethoden sind in der Wertermittlungsverordnung zu § 199 BauGB
und in den hierzu ergangenen Wertermittlungsrichtlinien des
Bundesbauministeriums enthalten. Deren Anwendung ist zwar nur für die
Gutachterausschüsse verbindlich vorgeschrieben. Ihre Befolgung auch
durch andere Sachverständige bietet aber regelmäßig die Gewähr, dass
eine methodisch zutreffende Wertermittlung erfolgt.
Neben festgestellten Tatsachen und daraus methodisch nachvollziehbaren
Schlussfolgerungen enthalten Wertgutachten meist auch Erfahrungssätze
der Sachverständigen. Vor allem die Höhe der Abschläge oder Zuschläge
für bestimmte festgestellte Eigenschaften des Grundstücks wird aufgrund
solcher Erfahrungssätze vorgenommen. Erfahrungssätze lassen sich weder
auf eindeutig feststellbare Tatsachen noch auf arithmetisch eindeutige
Wertermittlungsmethoden zurückführen, sind aber zur Erfassung der
individuellen Eigenschaften des Grundstücks meist unerlässlich. Es ist
jedoch notwendig, dass nicht nur hinsichtlich der Tatsachen, die Anlass
für die Anwendung der Erfahrungssätze waren, sondern auch über deren
Auswirkungen nachvollziehbare Aussagen getroffen werden. Dies gilt vor
allem dann, wenn die Anwendung der Erfahrungssätze erhebliche
betragsmäßige Folgen für das Gesamtergebnis der Wertfeststellung hat.
Genügt ein Gutachten den inhaltlichen oder formalen Anforderungen in
keiner Weise, ist es insgesamt zurückzuweisen. Die Begründung kann sich
hierbei darauf beschränken, dass die Ermittlung der Werte und/oder die
Ableitung der Schlussfolgerungen nicht nachvollziehbar ist. Dem
Steuerpflichtigen steht es frei, den Wert durch ein neues, den
inhaltlichen und formalen Anforderungen entsprechendes Gutachten
nachzuweisen. Bei einzelnen Fehlern, z.B. Rechenfehlern in ansonsten
inhaltlich und formal zutreffenden Gutachten ist dem Steuerpflichtigen
unter Hinweis auf den Fehler die Gelegenheit zu geben, das Gutachten
nachbessern zu lassen.
Die bisherige Karteikarte (Grundwerk) ist auszureihen.
LfSt Bayern, 13.6.2014, S 3186.2.1 - 3/6 St 34
Normenkette
BewG § 146 Abs. 7
Die Nachweislast für einen niedrigeren gemeinen Wert trägt der Steuerpflichtige. Inhaltlich unterliegt das Gutachten der freien Beweiswürdigung des Finanzamts und ggf. der Gerichte. Insbesondere muss ein zum Nachweis vorgelegtes Sachverständigengutachten vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder von einem Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erstellt worden sein.
Neuer IW-Wohnindex: Mieten steigen stark, Kaufpreise erholen sich
Schlüsselergebnisse:
Kaufpreise für Wohnungen und Häuser:
Stiegen im vierten Quartal 2023 erstmals nach sechs Quartalen
wieder
Eigentumswohnungen: +0,8%
Häuser: +0,6%
Immobilienpreise dürften ihre Talsohle erreicht haben
Mietpreise:
Steigen weiterhin stark
Viertes Quartal 2023: +5,3% gegenüber Vorjahr
Besonders starke Steigerungen in Großstädten
Berlin: +9,2%
Leipzig: +7,8%
München: +7,3%
Gründe für den Anstieg der Mietpreise:
Knapper Wohnraum
Immer weniger Neubauten
Hohe Zinsen machen Eigentum für viele unerreichbar
Weitere Details:
Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen:
Regional unterschiedlich
München: -13,2% im Vergleich zum ersten Quartal 2022
Stuttgart: -13%
Hamburg: -12%
Energieeffiziente Häuser:
Verlieren weniger an Wert
Effizienzklasse A+: -1,1%
Effizienzklasse A: -5,2%
Ursachen für den Preisverfall:
Ukrainekrieg
Hohe Energiekosten
Gestiegene Zinsen
Fazit:
Fehlsteuerung auf dem Wohnungsmarkt
Zu wenig Neubau
Mieter tragen die Rechnung
Quelle:
Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW)
Weitere Informationen:
Pressemitteilung des IW
IW-Wohnindex
Hinweis:
Die Informationen in diesem Text basieren auf der Pressemitteilung des IW.
Die tatsächliche Entwicklung des Wohnungsmarktes kann von den hier
dargestellten Ergebnissen abweichen.
Alle Informationen und Angaben haben wir nach bestem Wissen zusammengestellt. Sie erfolgen jedoch ohne Gewähr auf Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität. Diese Informationen können daher eine individuelle Beratung im Einzelfall nicht ersetzen.
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