Spekulationssteuer 2026: Aktien, Immobilien & Krypto richtig versteuern
Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG – Spekulationsfrist, Freigrenze 1.000 €, Berechnung & aktuelle BFH-Rechtsprechung
Kurzüberblick: Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf oder ein anderes Wirtschaftsgut (z. B. Gold, Krypto, Antiquität) innerhalb eines Jahres, kann Spekulationssteuer nach § 23 EStG anfallen. Seit dem 1.1.2024 gilt eine Freigrenze von 1.000 € pro Jahr (Wachstumschancengesetz). Auf dieser Seite erfahren Sie als Steuerpflichtige:r oder Berater:in, wann Steuerpflicht entsteht, wie Sie den Veräußerungsgewinn rechtssicher berechnen und welche aktuellen BFH-Urteile Sie kennen sollten.
Inhaltsverzeichnis:
- Veräußerungsgewinn & Spekulationssteuer – Grundlagen
- Spekulationssteuer-Rechner: Veräußerungsgewinn berechnen
- I. Freigrenze 1.000 € (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG)
- II. Einordnung als sonstige Einkünfte
- III. Welche Wirtschaftsgüter unterliegen § 23 EStG?
- IV. Verkaufsgründe sind irrelevant
- V. Berechnung der Spekulationsfrist (1 Jahr / 10 Jahre)
- VI. Veräußerungsgewinn ermitteln (mit Beispiel)
- VII. Besteuerungszeitpunkt & Ratenzahlung
- VIII. Verlustverrechnung bei § 23 EStG
- IX. Aktuelle BFH-Rechtsprechung 2023–2025
- X. FAQ: Häufige Fragen zur Spekulationssteuer
Veräußerungsgewinn und Spekulationssteuer – die Grundlagen
Willkommen auf der Themenseite Spekulationssteuer. Ziel dieser Seite ist es, Ihnen die Besteuerungsgrundsätze privater Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG verständlich darzustellen, typische Steuerfallen aufzuzeigen und Gestaltungsspielräume aufzudecken. Veräußern Sie z. B. Gegenstände aus Ihrem Privatvermögen – etwa Ihre Plattensammlung über eine Online-Plattform oder ein selbstbewohntes Eigenheim – bleibt der Veräußerungsgewinn in den allermeisten Fällen steuerfrei. Wie so häufig im Steuerrecht gibt es jedoch wichtige Ausnahmen.
Die Spekulationssteuer ist in § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt und besteuert sogenannte private Veräußerungsgeschäfte. Sie greift bei Verkäufen aus dem Privatvermögen, bei denen Ertrag und Kapitalrückzahlung von vornherein ungewiss sind und Wirtschaftsgüter innerhalb bestimmter Spekulationsfristen veräußert werden. Erfasst sind auch Geschäfte, bei denen die Veräußerung früher erfolgt als der Erwerb (z. B. Leerverkäufe). Eine Spekulationsabsicht ist nicht erforderlich – allein der objektive Tatbestand führt zur Steuerpflicht. Auch der Tausch von Fremdwährungsguthaben kann als privates Veräußerungsgeschäft gelten.
Höhe der Spekulationssteuer: Es gibt keinen pauschalen Steuersatz. Der Veräußerungsgewinn wird als sonstige Einkünfte mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (0 % – 45 %) zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer versteuert.
Rechner: Privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) – Grundstücke & Rechte
Prüflogik: (1) Ist die Objektart erfasst und liegt der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung innerhalb von 10 Jahren? (2) Gewinnermittlung als Veräußerungspreis abzüglich maßgeblicher AK/HK/WK (ggf. um AfA, erhöhte Absetzungen und Sonder-AfA gekürzt) inkl. Sonderfälle.
Eingaben
Sonderfälle: maßgeblicher „Anschaffungswert“ ersetzt AK/HK
In bestimmten Fällen tritt an die Stelle der AK/HK ein anderer Wert (z. B. Einlagewert, gemeiner Wert, Entnahmewert).
Veräußerungspreis
Kostenbasis
Abzüge: AfA / erhöhte Absetzungen / Sonderabschreibungen
AK/HK + WK werden um AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen reduziert, soweit diese bei V+V abgezogen wurden (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).
Option: Freigrenze als Eingabe (Standard: 1.000 €)
Freigrenze nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG = 1.000 € seit 2024. Tragen Sie hier den anzusetzenden Grenzwert ein.
Ergebnis
| Haltedauer | — |
| 10-Jahresfrist erfüllt? | — |
| Maßgebliche Kostenbasis | — |
| Veräußerungsgewinn/-verlust | — |
| Freigrenze berücksichtigt? | — |
Rechenweg
Gewinn/Verlust = Veräußerungspreis − [ (AK/HK oder Ersatzwert) + WK − AfA − erhöhte Absetzungen / Sonder-AfA ].
Download: Spekulationssteuer + Termingeschäfte (PDF)I. Freigrenze 1.000 € (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG)
Wichtigster Praxisgrundsatz vorab: Seit dem 1.1.2024 gilt durch das Wachstumschancengesetz eine Freigrenze in Höhe von 1.000 € für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften (zuvor: 600 €). Ihr Gesamtgewinn aus sämtlichen privaten Veräußerungsgeschäften eines Veranlagungszeitraums bleibt steuerfrei, wenn er weniger als 1.000 € beträgt. Zur Ermittlung des Gesamtgewinns sind alle Gewinne und Verluste aus § 23 EStG eines Jahres zu saldieren.
Achtung – Freigrenze, kein Freibetrag: Wird die Grenze von 1.000 € erreicht oder überschritten, ist der gesamte Gewinn in voller Höhe steuerpflichtig – nicht nur der die Freigrenze übersteigende Teil. Beispiel: 999 € Gewinn = 0 € Steuer. 1.000 € Gewinn = 1.000 € steuerpflichtig.
Ehegatten: Bei zusammen veranlagten Ehegatten ist die Freigrenze von 1.000 € für jeden Ehegatten gesondert zu prüfen (max. bis zur Höhe seines eigenen Gesamtgewinns). Eine Verdoppelung auf den gemeinsamen Gewinn ist nicht zulässig.
II. Einordnung als sonstige Einkünfte (Anlage SO)
Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften gehören zu den sonstigen Einkünften i. S. d. § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 EStG. Sie sind in der Anlage SO zur Einkommensteuererklärung zu deklarieren.
Subsidiarität: Eine Besteuerung nach § 23 EStG ist ausgeschlossen, wenn der Veräußerungserlös bereits einer vorrangigen Einkunftsart zuzuordnen ist – etwa
- als Betriebseinnahme bei Gewinneinkünften (z. B. Verkauf eines Pkw aus dem Betriebsvermögen, Verkauf eines Firmen-PCs),
- als Einnahme bei den Überschusseinkünften (z. B. Einkünften aus Vermietung und Verpachtung).
III. Welche Wirtschaftsgüter unterliegen § 23 EStG?
1. Immobilien & grundstücksgleiche Rechte (10-Jahres-Frist)
Gegenstand von privaten Veräußerungsgeschäften können fremdgenutzte Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte sein. Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre. Zu den grundstücksgleichen Rechten zählen vor allem das Erbbaurecht, das Mineralgewinnungsrecht und das Wohnungseigentum – nicht aber das Dauerwohnrecht.
Ausnahme – Eigennutzung (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG): Ausdrücklich von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die
- im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, oder
- im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (es genügt ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre).
Beispiel 1 (ausschließliche Eigennutzung): Sie haben 2023 einen Bauplatz erworben und 2024 mit einem Einfamilienhaus bebaut, das Sie bis zur Veräußerung im Jahr 2026 selbst bewohnt haben. Da das Einfamilienhaus zwischen Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, ist der Veräußerungsgewinn nicht steuerbar. Das gilt auch für den auf Grund und Boden entfallenden Gewinn.
Beispiel 2 (Eigennutzung im Veräußerungsjahr + 2 Vorjahre): Sie haben 2021 ein Einfamilienhaus erworben, das Sie bis Ende 2023 vermietet und anschließend selbst bewohnt haben. Im November 2026 verkaufen Sie das Haus. Da Sie die Immobilie im Veräußerungsjahr (2026) und in den beiden Vorjahren (2024 und 2025) selbst bewohnt haben, ist der Gewinn nicht steuerbar – die Mindestnutzung kann sogar weniger als ein volles Kalenderjahr in 2024 betragen, solange ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre vorliegt.
Hinweis: Eine Eigennutzung liegt auch vor, wenn Familienangehörige oder Dritte (z. B. der nichteheliche Lebenspartner) mit Ihnen die Wohnung bewohnen (BFH, Urteil vom 14.02.2023 – IX R 11/21). Eine unentgeltliche Überlassung allein an den geschiedenen Ehegatten (auch wenn dort das gemeinsame Kind wohnt) gilt jedoch nicht mehr als Eigennutzung des ausgezogenen Eigentümers.
Häusliches Arbeitszimmer: Wird ein selbstgenutztes Eigenheim mit häuslichem Arbeitszimmer innerhalb der 10-Jahresfrist veräußert, ist auch der auf das Arbeitszimmer entfallende Gewinn steuerfrei (BFH, Urteil vom 01.03.2021 – IX R 27/19).
2. Andere Wirtschaftsgüter (1-Jahres-Frist)
Auch die Veräußerung „anderer" privater Wirtschaftsgüter führt zu Einkünften nach § 23 EStG. Hier beträgt die Spekulationsfrist nur ein Jahr. Erfasst werden grundsätzlich alle abnutzbaren und nicht abnutzbaren Gegenstände des Privatvermögens. Ausdrücklich ausgenommen sind Gegenstände des täglichen Gebrauchs (z. B. der gebrauchte Privat-Pkw).
Typische Beispiele für unter § 23 EStG fallende Wirtschaftsgüter sind:
- Edelmetalle (Gold-, Silberbarren), Münzen
- Kunstgegenstände, Antiquitäten, Oldtimer
- Briefmarken- und Sammlerstücke
- Devisen / Fremdwährungsguthaben (z. B. CHF, USD): Wechselkursgewinne sind steuerbar, Verluste verrechenbar
- Kryptowährungen (Currency Token wie Bitcoin, Ether, Monero) – siehe unten
Internethandel: Verkauf über eBay, Kleinanzeigen, Vinted & Co.
Online-Plattformen müssen seit Inkrafttreten des Plattformen-Steuertransparenzgesetzes (PStTG) Verkäuferdaten an das Bundeszentralamt für Steuern melden (bei mehr als 30 Verkäufen oder über 2.000 € Umsatz pro Jahr und Plattform). Davon betroffen sind nicht nur gewerbliche Händler, sondern auch Privatpersonen.
Auch hier gilt: Der Verkauf privater Gegenstände bleibt steuerfrei, soweit es sich um Gegenstände des täglichen Gebrauchs handelt. Werden Wirtschaftsgüter innerhalb eines Jahres mit Gewinn weiterveräußert, greift § 23 EStG mit der 1.000-€-Freigrenze. Bei gezieltem Ankauf zur Wiederveräußerung oder erheblichem Umfang (z. B. Schmuck in zahlreichen Fällen) liegt zudem regelmäßig ein Gewerbebetrieb vor – mit Einkommen-, Gewerbe- und ggf. Umsatzsteuerpflicht.
Hinweis: Der Übergang von der Privatveräußerung zum gewerblichen Handel ist fließend. Bei Unsicherheit sollten Sie steuerlichen Rat einholen.
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3. Kryptowährungen (Bitcoin, Ether & Co.)
Der BFH hat mit Urteil vom 14.02.2023 (IX R 3/22) entschieden, dass Currency Token (z. B. Bitcoin, Ether, Monero) Wirtschaftsgüter i. S. d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG sind. Sie werden angeschafft bzw. veräußert, wenn sie im Tausch gegen Euro, eine Fremdwährung oder andere virtuelle Währungen erworben oder zurückgetauscht werden. Bei einer Haltedauer von weniger als einem Jahr ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig; nach Ablauf der einjährigen Haltefrist ist der Gewinn steuerfrei. Maßgeblich für die Reihenfolge ist regelmäßig die FiFo-Methode (BMF-Schreiben vom 10.05.2022, aktualisiert durch BMF vom 06.03.2025).
4. Wertpapiergeschäfte (Aktien) – Abgeltungsteuer statt § 23 EStG
Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren wie Aktien, Fonds und Anleihen gehören seit Einführung der Abgeltungsteuer ab 2009 nicht mehr zu den privaten Veräußerungsgeschäften, sondern zu den Einkünften aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 2 EStG). Sie unterliegen einem einheitlichen Steuersatz von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer – unabhängig von der Haltedauer.
Die Neuregelung gilt erstmals für Wertpapiere, die nach dem 31.12.2008 erworben wurden. Für sog. Altbestände (Erwerb vor dem 1.1.2009) galt bis Ende 2008 die einjährige Spekulationsfrist; sie sind daher heute durchgängig steuerfrei veräußerbar.
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IV. Verkaufsgründe sind irrelevant
Für die Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts ist allein entscheidend, dass Sie den objektiven Tatbestand des § 23 EStG erfüllen. Auf die Verkaufsgründe – Spekulationsabsicht, Krankheit, drohende Enteignung, finanzielle Notlage, Scheidung – kommt es nicht an.
Beispiel: Sie haben 2021 einen Bauplatz für 100.000 € aus dem Privatvermögen gekauft. Aufgrund finanzieller Schwierigkeiten veräußern Sie diesen 2026 für 130.000 €. Auch wenn der Verkauf der Krisenbewältigung dient, müssen Sie den Veräußerungsgewinn von 30.000 € mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern.
Ausnahme: Eine Enteignung stellt nach BFH (Urteil vom 23.07.2019 – IX R 28/18) kein privates Veräußerungsgeschäft dar, da es am willentlichen Veräußerungsakt fehlt. Anders dagegen bei einer Zwangsversteigerung.
V. Berechnung der Spekulationsfrist
Steuerlich relevant sind nur Verkäufe aus dem Privatvermögen, bei denen die Spekulationsfrist zwischen Anschaffung und Veräußerung noch nicht abgelaufen ist. Ist die Frist abgelaufen, sind Gewinne steuerfrei und Verluste steuerlich unbeachtlich.
1. Frist bei Immobilienveräußerungen (10 Jahre)
Bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre. Maßgeblich ist das obligatorische Verpflichtungsgeschäft, d. h. das Datum der notariellen Beurkundung von Kauf- und Verkaufsvertrag. Auf den Zeitpunkt des Grundbucheintrags oder des wirtschaftlichen Eigentumsübergangs kommt es nicht an.
Beispiel: Sie haben mit notariellem Vertrag vom 10.12.2015 ein unbebautes Grundstück für 100.000 € erworben. Mit notariellem Vertrag vom 10.12.2025 veräußern Sie es für 150.000 €.
Für die Berechnung der Spekulationsfrist gelten die zivilrechtlichen Vorschriften der §§ 187, 188 BGB entsprechend. Beginnt eine Frist mit einem Ereignis im Lauf eines Tages, wird dieser Tag nicht mitgerechnet. Ein am 10.12.2015 gekauftes Grundstück darf daher – um die Spekulationssteuer zu vermeiden – frühestens am 11.12.2025 wieder veräußert werden. Im Beispiel ist die Frist nicht eingehalten – der Spekulationsgewinn von 50.000 € ist als sonstige Einkünfte zu versteuern.
2. Frist bei anderen Wirtschaftsgütern (1 Jahr)
Bei anderen Wirtschaftsgütern beträgt die Spekulationsfrist ein Jahr. Auch hier sind die schuldrechtlichen Verträge maßgeblich (bei Aktien-Altbeständen: der Tag der Auftragsausführung, nicht die Wertstellung).
Beispiel: Sie haben am Freitag, dem 10.10.2025, Aktien einer Altbestands-Position für 54.000 € veräußert, die Sie genau ein Jahr zuvor am 10.10.2024 erworben hatten. Die einjährige Spekulationsfrist ist mit Ablauf des 10.10.2025 abgelaufen, auch wenn dieser Tag auf einen Sonnabend fällt. Das Fristende wird nicht auf den nächsten Werktag verlängert. Der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei.
3. Frist bei unentgeltlichem Erwerb (Erbschaft / Schenkung)
Bei Erbschaft oder Schenkung wird die Haltedauer des Rechtsvorgängers (Erblasser, Schenker) dem Erwerber zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Veräußert der Erbe bzw. Beschenkte das Wirtschaftsgut, bevor die Frist abgelaufen ist, liegt ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vor.
Beispiel: Sie haben am 31.03.2015 ein vermietetes Wohnhaus erworben und es 2021 Ihrem Sohn geschenkt. Da Ihrem Sohn die Haltedauer ab Ihrer Anschaffung zugerechnet wird, kann er das Grundstück ab dem 01.04.2025 steuerfrei verkaufen.
Wichtige Neuerung – Erbengemeinschaft (BFH-Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22): Der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft führt nicht zur anteiligen Anschaffung eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks. Wer Miterbenanteile entgeltlich erwirbt und anschließend ein Nachlassgrundstück veräußert, löst insoweit kein privates Veräußerungsgeschäft aus (Änderung der Rechtsprechung und entgegen BMF-Schreiben vom 14.03.2006).
VI. Berechnung des Veräußerungsgewinns/-verlustes
Der Gewinn oder Verlust aus privaten Veräußerungsgeschäften ist nach § 23 Abs. 3 EStG der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten (bzw. dem an deren Stelle tretenden Ersatzwert) und den Werbungskosten andererseits. Die AK/HK mindern sich um AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit diese bei den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit, Kapitalvermögen oder Vermietung und Verpachtung abgezogen worden sind.
Rechner Veräußerungsgewinn
Rechner Spekulationssteuer
oder als 
| Veräußerungserlös abzgl. Veräußerungsnebenkosten | |
| abzgl. | Anschaffungs-/Herstellungskosten inkl. Anschaffungsnebenkosten |
| zzgl. | vorgenommene AfA / erhöhte Absetzungen / Sonderabschreibungen (Rückgängigmachung) |
| abzgl. | weitere Werbungskosten |
| = | Veräußerungsgewinn / -verlust |
Bei Erbschaft oder Schenkung sind die Anschaffungskosten des Erblassers bzw. Schenkers maßgeblich (Fußstapfentheorie, § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Soweit in der Vergangenheit Abschreibungen bei den Überschusseinkünften (z. B. V+V) abgezogen wurden, werden sie im Ergebnis durch die Hinzurechnung zu den AK wieder rückgängig gemacht. Selbst wenn das Grundstück zum gleichen Preis veräußert wird, wie es gekauft wurde, fällt ein Spekulationsgewinn in Höhe der bisher in Anspruch genommenen Abschreibungen an.
Beispiel: Sie haben am 01.08.2023 für 1 Mio. € ein Mietwohnhaus gekauft und am 28.02.2026 für ebenfalls 1 Mio. € wieder veräußert. Für die auf den Gebäudeanteil entfallenden Anschaffungskosten haben Sie 2023–2026 bei den Einkünften aus V+V insgesamt 25.334 € AfA abgezogen. Der Spekulationsgewinn 2026 berechnet sich wie folgt:
| Veräußerungspreis | 1.000.000 € | |
| Anschaffungskosten | 1.000.000 € | |
| ./. in Anspruch genommene AfA | − 25.334 € | 974.666 € |
| Veräußerungsgewinn | 25.334 € |
Hinweis: Nachträgliche Herstellungskosten (z. B. Aufwendungen für einen Hausanbau) sind als Teil der HK zu berücksichtigen. Eigenleistungen mindern dagegen mangels Aufwand nicht den Veräußerungsgewinn – auch nicht im Billigkeitswege.
Vergebliche Veräußerungskosten: Aufwendungen (z. B. Notar- und Gerichtskosten), die anfallen, weil Sie ein vermietetes Grundstück innerhalb der Spekulationsfrist veräußern wollten, es aber nicht zur Veräußerung kommt, können nicht als Werbungskosten bei den privaten Veräußerungsgeschäften berücksichtigt werden.
Insolvenzkosten: Aufwendungen für ein Insolvenzverfahren sind nach BFH (Urteil vom 13.08.2024 – IX R 29/23) grundsätzlich keine Werbungskosten bei § 23 EStG – auch dann nicht, wenn der Insolvenzverwalter Grundstücke innerhalb der Spekulationsfrist verwertet.
VII. Besteuerungszeitpunkt
1. Zufluss- und Abflussprinzip
Für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften gilt uneingeschränkt das Zu- und Abflussprinzip (§ 11 EStG). Die Steuerpflicht entsteht erst in dem Kalenderjahr, in dem die zugeflossenen Einnahmen die bisher entstandenen AK/HK und Werbungskosten übersteigen. Das ist insbesondere bei Renten- und Ratenzahlungen relevant.
2. Zufluss in Raten
Fließen die Einnahmen in Raten über mehrere Jahre zu, ist der Gewinn nicht im Jahr der Veräußerung in voller Höhe zu versteuern, sondern in den Jahren des tatsächlichen Zuflusses. Dies kann es ermöglichen, die Freigrenze von 1.000 € mehrfach zu nutzen. Die Besteuerung beginnt erst, wenn die Summe der Teilbeträge die AK/HK (ggf. gemindert um AfA) übersteigt.
3. Rückzahlung eines vereinnahmten Kaufpreises
Muss ein bereits erhaltener Kaufpreis ganz oder teilweise zurückgezahlt werden, bleibt der zuvor erzielte Spekulationsgewinn unberührt, wenn die Rückzahlung in einem späteren Veranlagungszeitraum erfolgt. Der Rückzahlungsbetrag ist im Jahr der Rückzahlung als negative Einnahme berücksichtigungsfähig und unterliegt keinem Ausgleichsverbot.
VIII. Verrechnung von Veräußerungsverlusten
1. Spezielle Verrechnungsregelungen (§ 23 Abs. 3 Sätze 7, 8 EStG)
Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen Sie nur bis zur Höhe des Gewinns verrechnen, den Sie im gleichen Kalenderjahr aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften erzielt haben. Ein Ausgleich mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten (z. B. nichtselbständige Arbeit) ist nicht zulässig. Umgekehrt dürfen aber Ihre Spekulationsgewinne mit Verlusten aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden.
Beispiel: Sie erzielen 2026 einen Spekulationsgewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks i. H. v. 30.000 €. Zugleich entsteht Ihnen aus einem 2026 eröffneten Gewerbebetrieb ein Verlust von 15.000 €. Der Gewerbeverlust ist mit dem Spekulationsgewinn verrechenbar.
Ergibt sich aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres ein Gesamtverlust, kann dieser ins Vorjahr zurückgetragen oder in spätere Jahre vorgetragen werden – jeweils zur Verrechnung mit künftigen Gewinnen aus § 23 EStG. Nicht zurückgetragene Verluste werden vom Finanzamt durch Verlustfeststellungsbescheid gesondert festgestellt.
Achtung Freigrenze beim Verlustvor-/-rücktrag: Die 1.000-€-Freigrenze wird vor Verlustverrechnung geprüft. Liegt der Gesamtgewinn des Vor-/Folgejahres also vor Verrechnung über 1.000 €, ist auch ein nach Verrechnung verbleibender Restgewinn unter 1.000 € steuerpflichtig.
Beispiel: 2025 erzielen Sie einen Spekulationsgewinn von 3.000 €, 2026 einen Spekulationsverlust von 5.000 €. Sie beschränken den Verlustrücktrag aus 2026 in das Jahr 2025 auf 2.001 €. Der verbleibende Gewinn 2025 beträgt 999 €. Dieser ist dennoch voll steuerpflichtig, da die Freigrenze vor Verrechnung zu prüfen war (3.000 € > 1.000 €).
2. Zusammen veranlagte Ehegatten
Bei zusammen veranlagten Ehegatten können Verluste eines Ehegatten mit Gewinnen des anderen Ehegatten aus § 23 EStG verrechnet werden. Eine Verrechnung scheidet jedoch aus, wenn der Gesamtgewinn des anderen Ehegatten unter 1.000 € bleibt (Freigrenze).
Verbleibt nach gegenseitiger Verrechnung im selben Jahr ein Veräußerungsverlust eines Ehegatten, wird dieser zunächst mit dessen eigenen Veräußerungsgewinnen des Vorjahres (Rücktrag) bzw. Folgejahres (Vortrag) verrechnet. Reicht das nicht aus, kann auf die Spekulationsgewinne des anderen Ehegatten zugegriffen werden.
IX. Aktuelle BFH-Rechtsprechung zur Spekulationssteuer
| Datum / Az. | Thema | Kernaussage |
|---|---|---|
| BFH 13.08.2024 IX R 29/23 |
Insolvenzkosten | Aufwendungen für ein Insolvenzverfahren sind keine Werbungskosten bei § 23 EStG, auch wenn der Insolvenzverwalter Grundstücke innerhalb der Spekulationsfrist verwertet. |
| BFH 26.09.2023 IX R 13/22 |
Erbengemeinschaft | Der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft ist keine anteilige Anschaffung eines Nachlassgrundstücks – kein privates Veräußerungsgeschäft (Änderung der Rechtsprechung). |
| BFH 14.02.2023 IX R 3/22 |
Kryptowährungen | Currency Token (Bitcoin, Ether, Monero) sind Wirtschaftsgüter i. S. d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG. Steuerpflicht bei Veräußerung innerhalb eines Jahres. |
| BFH 14.02.2023 IX R 11/21 |
Eigennutzung | „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" liegt vor, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude zumindest auch selbst nutzt. Mitbewohnung durch Familienangehörige oder Dritte unschädlich – Überlassung an geschiedenen Ehegatten dagegen schädlich. |
| BFH 01.03.2021 IX R 27/19 |
Häusliches Arbeitszimmer | Beim Verkauf einer selbstgenutzten Eigentumswohnung innerhalb der 10-Jahresfrist ist auch der auf das häusliche Arbeitszimmer entfallende Gewinn steuerfrei. |
| BFH 23.07.2019 IX R 28/18 |
Enteignung | Eine Enteignung ist kein privates Veräußerungsgeschäft – es fehlt am willentlichen Veräußerungsakt. |
Gesetzliche Neuerung 2024: Durch das Wachstumschancengesetz vom 27.03.2024 wurde die Freigrenze in § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG von 600 € auf 1.000 € angehoben – erstmals anwendbar ab dem Veranlagungszeitraum 2024.
Verwaltungsgrundlagen:
- BMF-Schreiben vom 05.10.2000 (BStBl I 2000, 1383) zu § 23 EStG – Zweifelsfragen
- BMF-Schreiben vom 06.03.2025 zur ertragsteuerlichen Behandlung von Kryptowerten (Aktualisierung des BMF-Schreibens vom 10.05.2022)
- EStH 2024, H 23 Private Veräußerungsgeschäfte
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X. FAQ – Häufige Fragen zur Spekulationssteuer
Wann fällt Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf an?
Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie eine vermietete oder ungenutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn veräußern. Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung. Bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren entfällt die Steuer.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer 2026?
Es gibt keinen festen Steuersatz. Der Veräußerungsgewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (0 %–45 %) zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer besteuert. Bei Gewinnen über der Freigrenze von 1.000 € ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Wie hoch ist die Freigrenze bei privaten Veräußerungsgeschäften?
Seit dem 1.1.2024 beträgt die Freigrenze nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG 1.000 € pro Jahr und Person (zuvor: 600 €). Achtung: Es handelt sich um eine Freigrenze, keinen Freibetrag – wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Wie kann ich die Spekulationssteuer legal vermeiden?
Legale Gestaltungsmöglichkeiten:
- Abwarten der 10-Jahres-Frist (bei Immobilien) bzw. 1-Jahres-Frist (bei anderen Wirtschaftsgütern, Krypto)
- Selbstnutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren
- Veräußerungserlös in Raten vereinbaren (mehrfache Nutzung der 1.000-€-Freigrenze)
- Gestaltungen über Erbengemeinschaften (BFH IX R 13/22)
Sind Kryptowährungen wie Bitcoin von der Spekulationssteuer erfasst?
Ja. Der BFH hat mit Urteil vom 14.02.2023 (IX R 3/22) bestätigt, dass Currency Token Wirtschaftsgüter i. S. d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG sind. Bei einer Haltedauer unter einem Jahr ist der Gewinn steuerpflichtig, danach steuerfrei. Maßgeblich ist regelmäßig die FiFo-Methode.
Gilt die 10-Jahres-Frist auch bei Erbschaften und Schenkungen?
Ja – die Haltedauer des Erblassers bzw. Schenkers wird dem Erben/Beschenkten zugerechnet (Fußstapfentheorie nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Der Beschenkte/Erbe kann das Wirtschaftsgut erst nach Ablauf der Restfrist steuerfrei veräußern.
Welche Kosten sind bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns abziehbar?
Abziehbar sind:
- Ursprüngliche Anschaffungskosten inkl. Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler)
- Nachträgliche Herstellungskosten (z. B. Anbau, Modernisierung mit Aktivierungspflicht)
- Veräußerungskosten (Notar, Makler, Inserate beim Verkauf)
- Schuldzinsen, soweit nicht bereits als V+V-Werbungskosten berücksichtigt
Eigenleistungen sind dagegen nicht berücksichtigungsfähig. AfA wird gewinnerhöhend hinzugerechnet.
Können Verluste aus Spekulationsgeschäften verrechnet werden?
Verluste aus § 23 EStG sind nur mit Gewinnen aus § 23 EStG verrechenbar – im gleichen Jahr, durch Rücktrag ins Vorjahr oder Vortrag in Folgejahre. Eine Verrechnung mit anderen Einkunftsarten (z. B. Arbeitslohn) ist nicht möglich.
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