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Spekulationssteuer & Immobilien


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Spekulationssteuer bei Immobilienverkauf - Höhe online berechnen


 

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Weitere Steuern beim Immobilienverkauf: Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

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Berechnung der Spekulationsfrist und Höhe des Spekulationsgewinns

Der Spekulationsgewinn ist beim Immobilienverkauf nicht die Differenz zwischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und Veräußerungspreis, sondern zuzüglich der in Anspruch genommenen Abschreibung (Gebäude-AfA). Die normale AfA (Absetzungen für Abnutzung) als auch erhöhten Sonderabschreibungen (z. B. auf Denkmalschutz-Immobilien) werden dem Gewinn wieder hinzu gezählt. Es kann dazu führen, dass Sie trotzdem Sie weniger für Ihre Immobilie erlösen einen Spekulationsgewinn versteuern müssen, weil die AfA wieder rückgängig gemacht wird. Damit wird die Frage der Spekulationssteuer besonders wichtig. Der Spekulationsgewinn ermittelt sich gem. § 23 Abs. 4 S. 1 EStG wie folgt:


Veräußerungspreis
- Anschaffungskosten
= Gewinn/ Verlust
+ bisher in Anspruch genommene AfA
- Veräußerungskosten
= Spekulationsgewinn


Spekulationssteuer Immobilien

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Veräußerungspreis
-Anschaffungskosten
  Kaufpreis
  Anschaffungsnebenkosten (z.B. Grundsteuer/Notar)
  nachträgliche Herstellungskosten
-Veräußerungskosten
  Verkaufsinserate
  Maklergebühren
  Notargebühren
  Grundbuchgebühren
  Telefonkosten
  Fahrtkosten
  Räumungskosten
  Vorfälligkeitsentschädigung
  Schuldzinsen für die Zeit des Leerstands
  Renovierungskosten
+bisher in Anspruch genommene Abschreibung (AfA)

 

 

Die Versteuerung des Spekulationsgewinns erfolgt mit dem individuellen Einkommensteuersatz: Einkommensteuerrechner. Die Freigrenze von 512 EURO dürfte bei Immobilien eine untergeordnete Rolle spielen. Seit 1999 können Verluste eines Jahres in das vorangegangene und die folgenden Jahre rück- bzw. vorgetragen werden. Spekulationsverluste aus der Zeit vor 1999 werden nicht berücksichtigt.


Steuertipp: Spekulationssteuer kann auch bei Eigentumsübertragungen in Rahmen einer Ehescheidung entstehen. Die Höhe des Spekulationsgewinns und damit die Spekulationssteuer hängt oftmals von der Immobilienbewertung a ab, z. B. Einlage oder Entnahme. Auch bei der Erbschaftssteuer kann die Immobilienbewertung einen erheblichen Einfluss auf die Besteuerung haben. Wir prüfen daher kostenlos, ob sich Gutachten für Ihre Immobilie lohnt. Mit einem Immobiliengutachten können Sie Spekulationssteuer sparen, da oftmals ein höherer steuerfreier Wert Ihrer Immobilie nachgewiesen werden kann. Sie können mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung online den Wert Ihrer Immobilie selbst ermitteln. Gerne überprüfen wir für Sie kostenlos, ob sich eine Immobilienbewertung für Sie lohnen würde.

 

Spekulationsfrist bei Immobilien

Die Spekulationsfrist (Spekulationsgeschäft - Fristen) bei privaten und nicht selbst genutzten Immobilien hat sich 1999 von 2 auf 10 Jahre verlängert. Die Verlängerung der Spekulationsfrist auf 10 Jahre ist teilweise verfassungswidrig (siehe unten). Für die Berechnung der Spekulationsfrist ist der Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts maßgeblich. Das ist in der Regel der Abschluss des Kaufvertrags.


Die Spekulationsfrist für private Immobilienverkäufe von Immobilien beträgt 10 Jahre (Wenn Sie gewerblicher Grundstückshändler sind, dann sind die Verkäufe immer steuerpflichtig.). Hiervon gibt es jedoch 2 Ausnahmen. Trifft eine dieser Ausnahmeregelungen zu, handelt es sich nicht um ein Spekulationsgeschäft und die Veräußerung der Immobilie ist steuerfrei.


  1. In der 1. Ausnahme spricht der Gesetzgeber davon, dass eine Steuererhebung entfällt, wenn das zu veräußernde Immobilie „im Zeitraum n der Anschaffung bzw. Herstellung bis zur Veräußerung nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt voraus, dass der Eigentümer die Wohnung tatsächlich selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzt.

  2. Die 2. Ausnahme greift, wenn die Immobilie nicht ausschließlich zur Selbstnutzung gehalten wurde. Hierbei gibt der Gesetzgeber dann eine Zeitspanne vor, in dem das Objekt mindestens selbst genutzt werden muss. Im Gesetzestext heißt es hierzu, dass im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorgelegen haben muss. Hierbei ist es dann nicht notwendig, dass es sich um volle Jahre handelt.

 

 


 

Spekulationsfrist auf Immobilien ist teilweise verfassungswidrig

Mit Beschluss des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) wurde entschieden, dass die Verlängerung der Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre für die Veräußerung von Immobilien  als solche grundsätzlich nicht zu beanstanden ist. Das gilt auch soweit zweijährige Spekulationsfrist im Zeitpunkt der Gesetzesverkündung noch nicht abgelaufen war,  da die bloße Möglichkeit, Spekulationsgewinne später steuerfrei zu vereinnahmen, keine vertrauensrechtlich geschützte Position begründet.


Die Anwendung der verlängerten Spekulationsfrist ist jedoch insoweit verfassungswidrig, als mit der Gesetzesänderung Wertzuwächse besteuert werden, die bis zum Zeitpunkt der Gesetzesverkündung eingetreten sind und die nach Maßgabe der zuvor geltenden Rechtslage hätten steuerfrei realisiert werden können. Es werden folgende Fälle unterschieden:


1. Spekulationsgeschäfte vor dem 1. April 1999

Der Gewinn aus einem Spekulationsgeschäft bei Immobilien, bei dem die Veräußerung auf einem nach dem 31. Dezember 1998 und vor dem 1. April 1999 abgeschlossenen Vertrag, unterliegt nicht der Spekulationssteuer, wenn die für dieses Spekulationsgeschäft bis zur Gesetzesänderung geltende zweijährige Veräußerungsfrist abgelaufen war.


2. Spekulationsgeschäfte nach dem 31. März 1999 und abgelaufener Zweijahresfrist

Erfolgt die Veräußerung einer Immobilie auf Grund eines nach dem 31. März 1999  abgeschlossenen Vertrags und war für diese Veräußerung die vor der Gesetzesänderung geltende zweijährige Spekulationsfrist bereits vor dem 1. April 1999 abgelaufen, so ist der Spekulationsgewinn in einen Anteil für den bis zur Gesetzesänderung entstandenen nicht spekulationspflichtigen Wertzuwachs und in einen Anteil für den nach der Verkündung dieses Gesetzes entstandenen steuerpflichtigen Wertzuwachs aufzuteilen. Bei Spekulationsverlusten findet der Beschluss des BVerfG vom 7. Juli 2010 keine Anwendung.


Der spekulationssteuerpflichtige Wertzuwachses ist entsprechend dem Verhältnis der Besitzzeit nach dem 31. März 1999 im Vergleich zur Gesamtbesitzzeit linear (monatsweise) zu ermitteln. Diese vereinfachte Regelung findet auf Antrag des Steuerpflichtigen keine Anwendung, wenn dieser einen tatsächlich höheren Wertzuwachs für den Zeitraum zwischen der Anschaffung der Immobilie und der Gesetzesänderung nachweist.


Achtung: Im Einzelfall kann die Finanzverwaltung abweichend von der Vereinfachungsregelung auch eine andere Aufteilung des Wertzuwachses zu Ungunsten des Steuerpflichtigen durchführen.


3. Spekulationsgeschäfte nach dem 31. März 1999 innerhalb der bis zur Gesetzesänderung geltenden zweijährigen Spekulationsfrist

Erfolgt die Veräußerung nach dem 31. März 1999 und ist für diese Veräußerung die vor der Gesetzesänderung geltende zweijährige Spekulationsfrist nicht vor dem 1. April 1999 abgelaufen, unterliegt der Spekulationsgewinn insgesamt der Spekulationssteuer.. Eine Aufteilung in einen steuerbaren und einen nicht steuerbaren Wertzuwachs findet nicht statt.

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