Steuerberater Berlin Michael Schröder Steuerberater
 

Spekulationssteuer und Immobilien

Spekulationssteuer bei Immobilienverkauf - Höhe online berechnen


Willkommen bei Spekulationssteuer und Immobilien

Inhaltsverzeichnis

 

-> Weitere Steuern beim Immobilienverkauf: Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

 

 

Berechnung der Spekulationsfrist und Höhe des Spekulationsgewinns

Für die Berechnung der Spekulationsfrist ist der Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts maßgeblich. Das ist in der Regel der Abschluss des Kaufvertrags. Die Freigrenze von 512 EURO dürfte bei Immobilien eine untergeordnete Rolle spielen. Seit 1999 können Verluste eines Jahres in das vorangegangene und die folgenden Jahre rück- bzw. vorgetragen werden. Spekulationsverluste aus der Zeit vor 1999 werden nicht berücksichtigt.

Der Spekulationsgewinn ist beim Immobilienverkauf nicht die Differenz zwischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und Veräußerungspreis, sondern zuzüglich der in Anspruch genommenen Abschreibung (Gebäude-AfA). Die normale AfA (Absetzungen für Abnutzung) als auch erhöhten Sonderabschreibungen (z. B. auf Denkmalschutz-Immobilien) werden dem Gewinn wieder hinzu gezählt. Es kann dazu führen, dass Sie trotzdem Sie weniger für Ihre Immobilie erlösen einen Spekulationsgewinn versteuern müssen, weil die AfA wieder rückgängig gemacht wird. Damit wird die Frage der Spekulationssteuer besonders wichtig. Der Spekulationsgewinn ermittelt sich gem. § 23 Abs. 4 S. 1 EStG wie folgt:

 

Veräußerungspreis

- Anschaffungskosten

= Gewinn/ Verlust

+ bisher in Anspruch genommene Abschreibung (AfA)

- Veräußerungskosten

= Spekulationsgewinn

 

Spekulationssteuer Immobilien

oder als PDF

Veräußerungspreis
-Anschaffungskosten
  Kaufpreis
  Anschaffungsnebenkosten (z.B. Grundsteuer/Notar)
  nachträgliche Herstellungskosten
-Veräußerungskosten
  Verkaufsinserate
  Maklergebühren
  Notargebühren
  Grundbuchgebühren
  Telefonkosten
  Fahrtkosten
  Räumungskosten
  Vorfälligkeitsentschädigung
  Schuldzinsen für die Zeit des Leerstands
  Renovierungskosten
+bisher in Anspruch genommene Abschreibung (AfA)

 

 

Steuertipp: Spekulationssteuer kann auch bei Eigentumsübertragungen in Rahmen einer Ehescheidung entstehen. Die Höhe des Spekulationsgewinns und damit die Spekulationssteuer hängt oftmals von der Immobilienbewertung a ab, z. B. Einlage oder Entnahme. Auch bei der Erbschaftssteuer kann die Immobilienbewertung einen erheblichen Einfluss auf die Besteuerung haben. Wir prüfen daher kostenlos, ob sich Gutachten für Ihre Immobilie lohnt.

 

Wichtige Hinweise zur Spekulationssteuer auf Immobilien

  1. Die Spekulationsgewinn bei Immobilien erfolgt mit dem individuellen Einkommensteuersatz -> Einkommensteuerrechner
  2. Die Spekulationsfrist bei privaten und nicht selbst genutzten Immobilien hat sich 1999 von 2 auf 10 Jahre verlängert. Die Verlängerung der Spekulationsfrist auf 10 Jahre ist teilweise verfassungswidrig (siehe unten).

 

Die Spekulationsfrist für private Immobilienverkäufe von Immobilien beträgt 10 Jahre (Wenn Sie gewerblicher Grundstückshändler sind, dann sind die Verkäufe immer steuerpflichtig.). Hiervon gibt es jedoch 2 Ausnahmen. Trifft eine dieser Ausnahmeregelungen zu, handelt es sich nicht um ein Spekulationsgeschäft und die Veräußerung der Immobilie ist steuerfrei.

 

  1. In der ersten Ausnahme spricht der Gesetzgeber davon, dass eine Steuererhebung entfällt, wenn das zu veräußernde Immobilie „im Zeitraum n der Anschaffung bzw. Herstellung bis zur Veräußerung nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt voraus, dass der Eigentümer die Wohnung tatsächlich selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzt.

  2. Die zweite Ausnahme greift, wenn die Immobilie nicht ausschließlich zur Selbstnutzung gehalten wurde. Hierbei gibt der Gesetzgeber dann eine Zeitspanne vor, in dem das Objekt mindestens selbst genutzt werden muss. Im Gesetzestext heißt es hierzu, dass im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorgelegen haben muss. Hierbei ist es dann nicht notwendig, dass es sich um volle Jahre handelt.

  3. Steuertipp: Mit einem Immobiliengutachten können Sie Spekulationssteuer sparen, da oftmals ein höherer steuerfreier Wert Ihrer Immobilie nachgewiesen werden kann. Sie können mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung online den Wert Ihrer Immobilie selbst ermitteln. Gerne überprüfen wir für Sie kostenlos, ob sich eine Immobilienbewertung für Sie lohnen würde.

 

Hier finden Sie weitere Informationen zum Download: Spekulationssteuer und Immobilien.

 

Hier erhalten Sie mehr Infos zum Thema Immobiliensteuerrecht

 

 

 

Spekulationsfrist auf Immobilien ist teilweise verfassungswidrig

Mit Beschluss des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) wurde entschieden, dass die Verlängerung der Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre für die Veräußerung von Immobilien  als solche grundsätzlich nicht zu beanstanden ist. Das gilt auch soweit zweijährige Spekulationsfrist im Zeitpunkt der Gesetzesverkündung noch nicht abgelaufen war,  da die bloße Möglichkeit, Spekulationsgewinne später steuerfrei zu vereinnahmen, keine vertrauensrechtlich geschützte Position begründet.

 

Die Anwendung der verlängerten Spekulationsfrist ist jedoch insoweit verfassungswidrig, als mit der Gesetzesänderung Wertzuwächse besteuert werden, die bis zum Zeitpunkt der Gesetzesverkündung eingetreten sind und die nach Maßgabe der zuvor geltenden Rechtslage hätten steuerfrei realisiert werden können. Es werden folgende Fälle unterschieden:

 

1. Spekulationsgeschäfte vor dem 1. April 1999

Der Gewinn aus einem Spekulationsgeschäft bei Immobilien, bei dem die Veräußerung auf einem nach dem 31. Dezember 1998 und vor dem 1. April 1999 abgeschlossenen Vertrag, unterliegt nicht der Spekulationssteuer, wenn die für dieses Spekulationsgeschäft bis zur Gesetzesänderung geltende zweijährige Veräußerungsfrist abgelaufen war.

 

2. Spekulationsgeschäfte nach dem 31. März 1999 und abgelaufener Zweijahresfrist

Erfolgt die Veräußerung einer Immobilie auf Grund eines nach dem 31. März 1999  abgeschlossenen Vertrags und war für diese Veräußerung die vor der Gesetzesänderung geltende zweijährige Spekulationsfrist bereits vor dem 1. April 1999 abgelaufen, so ist der Spekulationsgewinn in einen Anteil für den bis zur Gesetzesänderung entstandenen nicht spekulationspflichtigen Wertzuwachs und in einen Anteil für den nach der Verkündung dieses Gesetzes entstandenen steuerpflichtigen Wertzuwachs aufzuteilen. Bei Spekulationsverlusten findet der Beschluss des BVerfG vom 7. Juli 2010 keine Anwendung.

 

Der spekulationssteuerpflichtige Wertzuwachses ist entsprechend dem Verhältnis der Besitzzeit nach dem 31. März 1999 im Vergleich zur Gesamtbesitzzeit linear (monatsweise) zu ermitteln. Diese vereinfachte Regelung findet auf Antrag des Steuerpflichtigen keine Anwendung, wenn dieser einen tatsächlich höheren Wertzuwachs für den Zeitraum zwischen der Anschaffung der Immobilie und der Gesetzesänderung nachweist.

 

Achtung: Im Einzelfall kann die Finanzverwaltung abweichend von der Vereinfachungsregelung auch eine andere Aufteilung des Wertzuwachses zu Ungunsten des Steuerpflichtigen durchführen.

 

3. Spekulationsgeschäfte nach dem 31. März 1999 innerhalb der bis zur Gesetzesänderung geltenden zweijährigen Spekulationsfrist

Erfolgt die Veräußerung nach dem 31. März 1999 und ist für diese Veräußerung die vor der Gesetzesänderung geltende zweijährige Spekulationsfrist nicht vor dem 1. April 1999 abgelaufen, unterliegt der Spekulationsgewinn insgesamt der Spekulationssteuer.. Eine Aufteilung in einen steuerbaren und einen nicht steuerbaren Wertzuwachs findet nicht statt.

Top Spekulationssteuer Immobilien

 

Steuerrechner

10000 60000 120000
z.v. Einkommen 40000,- Euro

Kontakt:


Steuerberater Berlin
Schmiljanstr. 7
12161 Berlin
E-Mail: Steuerberater@steuerschroeder.de

Öffnungszeiten Steuerbüro:

Montag:10 - 18 Uhr
Dienstag:10 - 16 Uhr
Mittwoch:10 - 15 Uhr
Donnerstag:10 - 16 Uhr
Freitag:10 - 16 Uhr
+ nach Vereinbarung

 

StBK/B

Steuerberater-Verband Berlin-Brandenburg e.V.

Datev Steuerberater

Weitere Informationen zu diesem Thema aus dem Steuer-Blog:

BFH zur Buchführungspflicht einer ausländischen Immobilienkapitalgesellschaft
Leitsätze Es ist ernstlich zweifelhaft, ob eine ausländische Kapitalgesellschaft, die nach § 49 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. f Satz 2 EStG 2009 i.V.m. § 2 Nr. 1 KStG 2002 mit ihren inländischen Vermietungseinkünften beschränkt körperschaftsteuerpflichtig ist, zu den gewerblichen Unternehmern i.S. von § 141 AO gehört und deshalb nach dieser Vorschrift buchführungspflichtig ist. Ten...

Bewertung von Immobilien: Kaufpreisaufteilungen mit dem neuen Tool des BMF nicht sachgerecht
Ob als Eigenheim oder Kapitalanlage, Immobilien stehen bei Steuerpflichtigen zurzeit nicht nur wegen der Turbulenzen der Kapitalmärkte in den vergangenen Jahren hoch im Kurs. Der aufgeheizte Immobilienmarkt, insbesondere in Ballungsgebieten, verspricht Schutz vor Inflation und gute Renditen. Ertragsteuerlich ist nach der Anschaffung der Immobilie für Zwecke der AfA eine Aufteilung des Kaufpre...

Widerrufsrecht bei Immobilienfinanzierung
Das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist bei Sachverständigen in einer Anhörung im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz am 14.10.2015 auf ein geteiltes Echo gestoßen. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung (18/5922) umfasst neben Regelungen zur Umsetzung der Richtlinie, die umfassend den Bereich der Vermittlung und Vergabe von Immobilienkrediten regelt, auch weitere ...

Neuregelung der Immobilienfinanzierung
Berlin: (hib/SCR) Die Vergabe von Immobilienkrediten soll umfassend neugeregelt werden. Das sieht ein Gesetzentwurf der Bundesregierung (18/5922) vor, mit dem schwerpunktmäßig die EU-Richtlinie 2014/17/EU über Wohnimmobilienkreditverträge umgesetzt werden soll. Im Zusammenhang damit sollen aber auch Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD umgesetzt werden. Laut Begründung des E...

Geschlossener Immobilienfonds: Einnahmen gehören zu den Vermietungseinkünften
Geschlossener Immobilienfonds: Einnahmen gehören zu den Vermietungseinkünften Sind Zinseinnahmen eines geschlossenen Immobilienfonds den Kapital- oder den Vermietungseinkünften zuzurechnen? Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat diese Frage geklärt. Ein geschlossener Immobilienfonds erzielte als vermögensverwaltende Personengesellschaft Zinseinnahmen. Mit dem Finanzamt entstand Streit...

Suche im Steuerblog:

 

www.steuerschroeder.de Steuerinformationen vom Steuerberater in Berlin

Steuerberatung und Steuererklärung vom Steuerberater in Berlin

Steuerberater-Twitter Steuerberater Dipl.-Kfm. Michael Schröder auf Xing kontaktieren